Организационно-экономические основы формирования и развития рынка недвижимости

В диссертационной работе предлагается методика анализа финансового состояния предприятий строительства и других организаций, которые ведут активную работу по расширению рынка недвижимости.

Финансовое положение предприятий находится в непосредственной зависимости от внешних факторов и тех процессов, которые происходят внутри них. Поэтому возникает острая необходимость проведения всестороннего анализа деятельно­сти потенциального заемщика, его способности выполнять свои обя­зательства по своевременному и полному возврату кредита.

Главной проблемой, которая должна быть решена в результате анали­за, является оценка способности предприятия генерировать денеж­ные средства.

Важной составляющей организации кредитного дела является формирование достоверной информации о платежеспособности клиентов кредитной организации, обеспечения сбо­ра полного пакета данных о клиентах-ссудозаемщиках. Изначально возникает необходимость систематизации всей информации о потен­циальных заемщиках и создания так называемого информационного блока. Каждая папка (досье) о клиенте должна содержать информацию следующего характера:

1. Формуляр клиента.

2. Документарий досье.

2.1.Организационно-учредительные документы клиента.

2.2. Документы по бухгалтерской отчетности клиента.

2.3. Кредитный портфель клиента.

3. Показатели платежеспособности клиента.

4. Прочие сведения о клиенте.

Очень важным является оценка показателей платежеспособности клиента. В качестве рекомендуемых коэффициентов для анализа платеже­способности клиента предлагаются следующие: 1. Коэффициент текущей ликвидности (или коэффициент по­крытия); 2. Коэффициент быстрой ликвидности; 3. Коэффициент обеспеченности собственным капиталом; 4. Соотношение оборотного и внеоборотного капитала; 5. Уровень чистого оборотного капитала.

К данным показателям необходимо добавить оценку вероятности банкротства клиента или коэффициент Альтма­на, который характеризует вероятность банкротства предприятия в ближайшей перспективе. В этом интегральном коэф­фициенте учитываются такие характеристики, как доход на вложен­ный капитал и оборачиваемость имущества, соотношение между обо­ротными и капитализированными активами, достаточность уставного капитала для покрытия текущих обязательств, доля собственных ис­точников в формировании активов.

Информация о строительных фирмах и предприятиях также собирается из различных мате­риалов, позволяющих с большей степенью вероятности определить их репутацию и деловые качества. Представляется целесообразным включить в эту оценку следую­щие материалы:

1. Данные о деятельности клиента в разрезе законности из налоговых органов, внутренних дел и безопасности: общая характеристика законности деятельности клиента; информация о фактах нарушения законодательства; информация о характере судебных разбирательств с участием клиента в качестве истца или ответчика.

2. Сведения на руководство клиента (руководитель, главный бух­галтер и т.д.): опыт, квалификация; недвижимость; семейное положение; характеристики из органов внутренних дел и безопасности; независимые характеристики.

3. Сведения о других финансово-кредитных учреждениях, услуга­ми которых пользуется клиент, в том числе сведения о кредитах, полученных клиентом в других кредитных учреждениях.

4. Среда клиента: партнеры (их надежность, добросовестность и т.п.); состояние рынка деятельности клиента.

Рассмотренные подходы к формированию систематизированного пакета данных (досье) на клиентов-ссудозаемщиков позволяют упорядочить све­дения, вести регулярный контроль за финансовой устойчивостью предприятий, отслеживать их репутацию и деловые качества.

Одним из ключевых моментов при оценке финансовой устойчи­вости клиента явля­ется анализ динамики и структуры задолженности строительных предприятий. Осуществление такого углуб­ленного анализа на основе данных внешней и внутренней бухгалтер­ской отчетности предприятий призвано способствовать повышению эффективности кредитной политики банков, снижению кредитных рисков.

В процессе анализа необходимо исследовать сле­дующие направления:

1) состав дебиторской и кредиторской задолженностей;

2)динамику и структуру дебиторской и кредиторской задолженно­стей;

3) ликвидность дебиторской и кредиторской задолженностей;

4) движение денежных средств предприятия;

Предлагается применение еще одного подхода к совершенствованию анализа дебиторской и кредиторской задолженностей - рейтинговый метод. Ранжирование предприятий - клиентов кредитных организа­ций по классу их ликвидности и устойчивости финансового положе­ния позволит принимать более правильные решения в отношении выбора клиентов для кредитования строительных работ.

Таблица 2.

Показатели платежеспособности предприятия

Коэффициент	Сим­вол	Формула
Удельный вес дебиторской задолженности в оборот­ных активах	К1	Дебиторская задолжен­ность / Оборотные ак­тивы
Соотношение дебиторской и кредиторской задолжен­ностей	К2	Дебиторская задолжен­ность / Кредиторская задолженность
Коэффициент общей фи­нансовой независимости	КЗ	Собственные источники / Пассив баланса

Для ранжирования предприятий предлагаются следующие опти­мальные значения коэффициентов:

Таблица 3.

Схема рейтинговой оценки финансового состояния предприятия

Сим­вол	Опти­мальные значения коэффи­циентов	Рейтинг предприятия
		силь­ный 1 балл	удовлет­воритель­ный 2 балла	посред­ствен­ный 3 балла	крити­ческий 4 балла	неудовлет­воритель­ный 5 баллов
К1	0,5	0,35-0,50	0,31-0,35 0,50-0,60	0,26-0,30 0,60-0,70	0,20-0,25 0,70-0,80	менее 0,20 свыше 0,80
К2	1,00	0,80-1,20	0,71 - 0,80	0,61-0,70	0,50-0,60	менее 0,50
КЗ	0,60	свыше 0,60	0,51-0,60	0,41-0,50	0,31-0,40	менее 0,30

Рейтинг предприятия по каждому коэффициенту в баллах зано­сится в таблицу, где определяется итоговое значение рейтинга.

Этот показатель дает обобщенную характеристику финансового состояния предприятия в зависимости от величин дебиторской и кре­диторской задолженностей, соотношения между ними, а также вели­чины собственных оборотных средств.

Выводы относительно рейтингов предприятий следующие:

- сильный рейтинг - финансовое положение устойчивое, пробле­мы с осуществлением платежей отсутствуют;

- удовлетворительный рейтинг - финансовое положение устойчи­вое, однако задолженность потребителей может вызвать задержку расчетов предприятия с кредиторами;

- посредственный рейтинг - происходит рост кредиторской за­долженности, увеличение финансовой зависимости от контрагентов;

- критический рейтинг - нарастает зависимость от заемных средств и вероятность банкротства;

- неудовлетворительный рейтинг - собственных средств недоста­точно для выполнения своих обязательств, вероятность банкротства очень высокая.

В диссертационной работе предложены содержательные модели ипотечного кредитования жилья.

В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рисунке 3.

Рисунок 3. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный  банк предоставляет залогодателю кредит на  покупку жилья,  при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога.  Покупатель жилья – это главная  фигура  механизма ипотечного кредитования, он  приводит  его в  движение. Затем залогодатель заключает с  продавцом жилья договор купли-продажи  недвижимости  (если жилье  продает риэлтерская фирма)  или  договор  подряда  на  строительство  (при  строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией).

В связи с особой необходимостью для Республики Дагестан развития ипотечного кредитования в сельской местности, т.к. больше половины населения проживает вне городов, предлагается модель ипотечного кредитования на селе (рисунок 4)

Рисунок 4. Схема ипотечного кредитования на селе

Поскольку рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается с каждым годом возрастает потребность в проведении квалифицированных оценочных работ с помощью информационных технологий. Ключевым моментом при определении стоимости объекта недвижимости или оценке эффективности инвестирования в недвижимость, является моделирование будущих денежных потоков, т.е. прогноз развития того или иного показателя. Чтобы получить количественный прогноз развития искомого процесса (изменения доходности недвижимого имущества), необходимо создать модель изменения доходность объекта недвижимости определенного целевого назначения. С этой целью в работе исследовались возможности применения нелинейных систем на основе нейронных сетей.

В сложившихся в России условиях информационной закрытости рынка и ослабленности властной вертикали, органы госу­дарственной власти и управления всех уровней не имеют ни средств, ни рычагов сбора объективной и достоверной рыночной информации, поэтому остро необходимы и такие информационные формы как создание общегородских (региональных) мультилистинговых систем.

В настоящее время на федеральном уровне и в большинстве регионов не существует такой информационной системы, при помощи которой экономические субъ­екты, а также органы власти и управления могли бы получить развер­нутую информацию о состоянии рынков недвижимости, ценовой ситуации на этих рынках, предложении и спросе на конкрет­ные объекты с полным описанием их юридического, имущественного статуса, технических характеристик, а также аналитическую инфор­мацию о текущих и прогнозируемых тенденциях на рынке.

В работе предлагается создание на уровне Республики Дагестан «Информационного центра рынка недвижимости». Система должна включать три основные блока

• информационный центр, ответственный за ведение базы дан­ных объектов, предлагаемых на продажу, заявок на продажу и по­купку (мультилистинг);

• аналитический центр (блок анализа и прогнозирования рынка недвижимости);

• справочно-консультационный центр (библиотека).

Информационные системы, ведомства и организации, юридические и физические лица могут вы­ступать в роли источника (поставщика) информации, заказчика (по­требителя) информации.

Становится очевидной необходимость совершенствования законодательной базы по обеспечению открытости предоставления информации об объекте не­движимости любому заинтересованному лицу. В работе предлагаются меры по законодательному обеспечению прозрачности информации о сделках на рынке недвижимости.

Дальнейшее развитие рынка риэлтерских услуг и рас­ширение применения информационных систем зависит от наличия специалистов в этой области.

В диссертации разработаны предложения по совершенствованию подготовки специалистов в области риэлтерских услуг и информационных технологий. Сделки с недвижимостью как объектом рыночного оборота являются сложным и многогранным механизмом. С учетом этого важнейшего обстоятельства, возможно, осуществлять системную подготовку менеджеров по рабо­те с недвижимостью во всеобъемлющем масштабе, который, по меньшей мере, включает в себя:

• менеджмент по операциям с недвижимостью (риэлтерское дело);

• менеджмент по управлению недвижимостью;

• менеджмент по аренде, найму и лизингу недвижимости;

• менеджмент по ипотечным операциям;

• менеджмент по инвестициям в недвижимость.

Система подготовки специалистов должна включать дополнительное профессиональное образование, переподготовку и повы­шение квалификации специалистов, краткосрочное тематическое обучение, обучение по индивидуальным программам и др.

В основу квалификационных требований (профессиограммы) к управляющим недвижимостью при формировании образовательного стандарта по указанным специаль­ностям должны быть положены виды управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления на рынке риэлтерских услуг.

Совершенствование обу­чения подготовки и переподготовки участников рынка риэлтерских услуг является одной из самых актуальных проблем, от решения ко­торой во многом будет зависеть дальнейшее совершенствование этой сферы рынка недвижимости.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Кузина С.А., Гаджиева Н.А. Основные принципы и факторы оценки недвижимости. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона. Сборник научных трудов. Часть 3. Махачкала: ДГТУ, 2004. (4,0/2,0 п.л..)

2. Кузина С.А. Гаджиева Н.А. Недвижимости и её оценка. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона, Сборник научных трудов. Часть 4. Махачкала: ДГТУ, 2005. (3,0/2,0 п.л.)

3. Гаджиева Н.А., Кузина С.А. Проблемы управления недвижимостью в условиях становлениях рыночной экономики. // Теория и практика совершенствования инновационно – инвестиционной деятельности в регионе, Сборник научных трудов. Махачкала: ДГТУ, 2005. (3,0/2,0 п.л.)

4. Кузина С.А. Особенности развития рынка недвижимости. // Проблемы совершенствования механизма управления развитием депрессивного региона. Сборник материалов региональной научно-практической конференции: Махачкала: ДГТУ, 2005, (3,0 п.л.)

5. Кузина С.А., Гаджиева Н.А. Этапы управления недвижимостью. // Проблемы теории и практики экономики народнохозяйственного комплекса региона, Сборник научных трудов. Часть 6. Махачкала: ДГТУ, 2006. (3,0/2,0 п.л.)

6. Кузина С.А. Понятия и закономерности развития рынка недвижимости. // Известия. ВУЗов. Северо-Кавказский регион. Технические науки. - 2006. - №8. (0,3 п.л.)