Организационно-экономические основы формирования и развития рынка недвижимости

Рынок коммерческих объектов недвижимости России находится в стадии становле­ния. Формируются его основные компоненты, объекты, их классификация, субъ­екты, рыночные институты, спрос и предложение, законодательное и норматив­ное регулирование, организационные и финансовые механизмы передачи прав собственности. В секторе коммерческих объектов недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Данный сек­тор имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в круп­ных городах, но развивается медленно.

В послед­нее время в России на рынке жилой недвижимости наиболее активно функцио­нирует вторичный сегмент, на котором осуществляются сделки купли-продажи и мены. Характерной особенностью при этом является то, что предложение много­кратно превышает спрос. Таким образом, решающее влияние на первичный ры­нок жилья оказывает конъюнктура вторичного рынка.

Хорошую перспективу для развития имеет рынок офисных помещений, так как свобода предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых пред­принимательских структур, для функционирования которых нужны помещения.

Земельные участки приобретаются либо с целью развития предприниматель­ской деятельности, либо для вложения инвестиций. Первый мотив доминирует.

Этапы формирования рынка риэлтерских услуг в России отражают все проблемы переходного периода экономики: несовершенство законо­дательной базы, отсутствие взаимодействия структур, участвующих в оказании услуг, недостаточную осведомленность и т. д., но, несмотря на имеющиеся негативные стороны, рынок риэлтерских услуг представляет собой перспективную сферу вложения капитала, интеллекта и энергии.

Исследования особенностей рынка недвижимости в России пока­зывают, что его развитие осуществляется неравномерно. Можно вы­делить следующие этапы развития рынка недвижимости в России: начальный этап (1991-1993 годы), этап развития (1993-1995 годы) и этап развития и стабилизации (1996-2005 годы).

Одновременно с развитием рынка недвижимости шло развитие и становление риэлтерских фирм, действующих на рынках недвижи­мости. В процессе развития последних можно также выделить три этапа, которые характеризуются рядом особенностей:

1. Организационно-правовой этап 1991-1993 г.г.

- разработка правовой базы;

- разработка схем функционирования;

- подбор юридически грамотных специалистов;

- разработка системы расчетов.

2. Организационно-технический этап 1993-1995 г.г.

- создание и развитие технической базы (оргтехника, офисные помещения, программные продукты)

3. Стабилизационный этап 1995г. – по настоящее время.

- совершенствование структуры взаимодействия звеньев;

- создание имиджа фирмы;

- защита интересов фирмы во властных структурах.

Особенность рынка риэлтерских услуг в России на современном этапе состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функ­ции, а именно:

• проведение и контроль регистрации собственности и сделок;

• зонирование территорий;

• архитектурно-строительный контроль;

• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости и некоторые другие функции.

В России также реализуются эти функции, и роль государства еще значительнее в связи с провидимыми им крупномасштабными мероприятиями, в частности, по приватизации государственной собственно­сти, в которой наиболее существенную часть составляет недвижимость.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объек­та недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

В диссертационной работе данные группы факторов рассмотрены с выделением параметров, которыми определяется каждая группа факторов.

1. Экономические факторы:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в ча­стности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на рынке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• стоимость строительства;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

2. Социальные факторы:

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• образовательный уровень населения и тенденции его изменения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень и тенденции преступности;

• уровень занятости.

3. Административно-правовые факторы:

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для на­селения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, зе­мельный налог и т. д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

• правовые и экономические условия получения прав на за­стройку или реконструкцию (проведенные процедуры, передаваемые права, расходы за подключение к инженерным сетям, отчисления на развитие инфраструктуры и т. д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки проведения процедур).

4. Условия окружающей среды:

• уровень развития окружающей инфраструктуры;

• обеспеченность транспортными сетями;

• экологическая обстановка.

Одним из важнейших факторов, влияющих на спрос и предложе­ние на рынке риэлтерских услуг, является стоимость объектов не­движимости и земли, которая может расти или снижаться в зависи­мости от изменений в системе землепользования в регионе. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли или объекта недвижимости определяется взаимодействием ряда фак­торов, которые представлены на рисунке 2.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется вели­чиной, качеством и продолжительностью периода получения ожи­даемых выгод, которые будет приносить объект.

В настоящее время привлечение инвестиций в сферу финансирования жилья и объектов коммерческого назначения является важнейшим направлением расширения рынка недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

По показателям рентабельности рынок недвижимости в России за последние 2 года стал одним из наиболее высокодоходных. Цены на жилую и коммерческую недвижимость, росли быстрыми темпами, достигая в крупных городах Москва и С.-Петербург - 40% в год и до 30 % в среднем по России. Цены на недвижимость в Республике Дагестан растут еще более быстрыми темпами.

Рисунок 2. Факторы, определяющие наиболее выгодное

использование недвижимости

Так в 2004 году цены на недвижимость на вторичном рынке выросли по сравнению с 2003 годом на 72%. Эксперты прогнозируют продолжающийся рост цен на квадратный метр строящейся недвижимости в республике и в последующие годы. Это связано с тем, что, несмотря на ежегодный рост объемы нового строительства существенно отстают от существующих потребностей. И этот факт является основным условием для эффективного вложения инвестиций в эту сферу.

Общая потребность населения России в жилье по оценкам экспертов составляет 1569,8 млн кв.м. или - свыше 600 млрд. долларов США в стоимостном выражении (в средних ценах 2004 г по России на уровне 400 долларов за 1 кв. метр). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве только нового жилья составляет примерно 500 млрд. долл. США.

Платежеспособный спрос на жилье, составляет в настоящее время 378,6 млн. кв.м или порядка 150 млрд. долларов США (в ценах 2004 г.). Рост доходов, а также увеличение объемов ипотечных кредитов будет способствовать росту этого показателя.

В ближайшие годы в России ожидается увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв. м в 2004 г. до 72 млн. кв.м. в 2010. Несмотря на рост почти в два раза, предложение все еще будет существенно будет отставать от спроса.

Поэтому различные формы кредитования и финансирования строительного комплекса, а также ипотечного кредитование населения будут давать долгосрочный устойчивый доход как инвесторам так и кредиторам. По экспертным оценкам, банки планируют существенное увеличение объемов жилищного кредитования населения в среднем в в 1,5- 2 раза ежегодно. Планируется также увеличение объемов кредитования застройщиков жилья.

Чтобы успешно развивать сферу кредитования сферы недвижимости необходимо обеспечить надежность системы привлечения кредитных ресурсов банков в эту сферу.

Формирование инвестиционных ресурсов в банковской системе происходит с целью выдачи кредитов платежеспособным эффективным заемщикам. При этом, работая в пределах имеющихся ресурсов, банки крайне заинтере­сованы в привлечении к обслуживанию клиентов, обладающих сво­бодными финансовыми ресурсами. В условиях рыночных отношений финансово устойчивые, платежеспособные клиенты (предприятия, предприниматели и другие занимающиеся строительством или обслуживанием недвижимости) к работе с конкретным банком традиционно приходят после установления с последними отношений ссудозаемщика и кредитора. Для банка эти отношения несут определенный риск, который может быть снижен при правильном определении пла­тежеспособности клиента.

В Республике Дагестан объемы прибыли и финансовое состояние строительных организаций имеет тенденцию к улучшению. В 2004 году строительными организациями всех форм собственности выполнено подрядных работ на 8971,7 млн. рублей, что на 18,0% больше объемов января-декабря 2003 года. Кроме того, хозяйственным способом с начала года выполнено строительно-монтажных работ на сумму 639,2 млн. рублей.

По оценкам предприятий строительного комплекса экономическая конъюнктура в 2004 году улучшилась. Благоприятные изменения в наибольшей степени были обусловлены положительной динамикой производства и спроса. Особенностью экономической стратегии предприятий строительства в Республике Дагестан явился рост собственного и привлеченного капитала. Увеличились основные и оборотные активы.

Общим итогом движения денежных средств в результате совокупной деятельности предприятий строительства стал их приток, преимущественно за счет увеличения собственного капитала. Сокращение запасов денежных средств происходило по итогам производственной деятельности, а именно за счет увеличения краткосрочной дебиторской задолженности и запасов. Инвестиционная активность предприятий определялась в основном за счет внутренних источников, которые превышали долю внешних на 16,8%.

Финансовые показатели деятельности строительных предприятий свидетельствовали о достаточном обеспечении оборотными активами текущих обязательств предприятий. Однако коэффициент покрытия в 2004 году был ниже чем в 2003.

Предприятия строительного комплекса Дагестана отличает самый высокий среди отраслей хозяйства показатель доходности долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений, достаточный уровень самофинансирования (69,1%). Кредиты банков в долгосрочных обязательствах составляют 99,1%. Вместе с тем, действуют и факторы, оказывающие отрицательное влияние на финансовые параметры: увеличение убыточности активов, низкий темп накопления капитала, наличие значительной просроченной кредиторской и дебиторской задолженностей. Развитие производства в отрасли строительства ограничивали: спрос на внешнем и внутреннем рынке, недостаточная загрузка производственных мощностей, недостаток денежных поступлений для финансирования текущей деятельности, недостаток квалифицированной рабочей силы.

Доля прибыльных организаций строительства в 2004 году в Республике Дагестан составила 58,7%, сумма убытка этих предприятий –16,9 млн. рублей.

В этой связи особую актуальность приобретает выработка финансовой стратегии предприятий строительства и анализ тенденций их финансового положения для кредитования их развития и расширения рынка недвижимости.

Таблица 1.

Финансовая деятельность крупных и средних

строительных организаций Дагестана за 2004 год

	тыс. рублей
Сальдированный финансовый результат (прибыль (+), убыток (-)	29435,0
Дебиторская задолженность	858,0
в том числе просроченная	495,8
Кредиторская задолженность	856,0
в том числе просроченная	436,0