Организационно-экономические основы формирования и развития рынка недвижимости

На правах рукописи

КУЗИНА СВЕТЛАНА АЛЕКСАНДРОВНА

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

А в т о р е ф е р а т

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Махачкала 2006 г.

Диссертация выполнена в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»

Научный руководитель: - доктор экономических наук,

профессор Гусейнов Р.Г.

Официальные оппоненты: - доктор экономических наук,

профессор Камилов М.К.

- кандидат экономических наук,

Омаров А.О.

Ведущая организация - ЗАО «Сройинженерия»

Защита состоится «_____» ____________ 2006 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д212.052.01 в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет» по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля 70, (новый корпус).

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»

Автореферат разослан «_____» ___________ 2006 года

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля 70, ДГТУ, диссертационный совет

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор Исалова М.Н.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования определяется, во-первых, тем, что такая категория, как недвижимость, в нашей стране до последнего времени не подвергалась глубокому экономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Во-вторых, в настоящее время изучение рынка недвижимости все еще носит, в основном, односторонний характер, а именно, - он изучается с позиции оценки объектов недвижимости. В-третьих, ход экономических рыночных реформ показал, что развитие рынка недвижимости не должно осуществляться самотеком, а быть научно управляемым процессом. С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем становления и развития рынка недвижимости является одной из наиболее важных и актуальных проблем.

Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность вопросов изучения организационно-экономических основ становления рынка недвижимости и объективная необходимость их научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы управления недвижимостью и развития рынка риэлтерских услуг исследованы в трудах зарубежных и отечественных ученых-экономистов. В 1991-1992 гг. общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости. Это перевод книг Д.Фридмена и Н.Ордуэя "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости" и книги Г.Харрисона "Оценка недвижимости". Большинство работ, изданных как за рубежом авторов Ч.Амерсона, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, а также российских ученых - В.Рутгайзера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. В работах И.Т. Балабанова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Л.Л. Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина раскрываются более широкие проблемы рынка недвижимости – маркетинг, управление, правовые аспекты, риэлтерские услуги и другие вопросы.

Целью настоящей диссертационной работы является разработка и научное обоснование теоретических и методических основ, положений и рекомендаций по совершенствованию организационных и экономических основ развития рынка недвижимости.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

• уточнение системы ключевых понятий, раскрывающих специфику субъектов и объектов рынка недвижимости;
• классификация субъектов и объектов недвижимости;
• анализ существующих подходов, методов и практики формирование конъюнктуры и перспективных направлений развития рынка недвижимости;
• разработка методики критериев оценки привлечения банковского капитала для финансирования недвижимости;
• обоснование методики оценки рисков при финансировании недвижимости;
• разработка моделей ипотечного кредитования жилищной недвижимости;
• разработка предложений по совершенствованию информационных, правовых и кадровых основ развития рынка недвижимости.

Предметом исследования являются организационные и финансово-экономические механизмы формирования и развития рынка недвижимости.

Объект исследования субъекты и объекты рынка недвижимости.

Область исследования по паспорту ВАК: 15.69 методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, экономики недвижимости, развитию рынка недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости. В ходе подготовки диссертационного исследования использовались действующие и разрабатываемые нормативные акты Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые акты субъектов РФ по вопросам экономической деятельности в области недвижимости. В качестве источников информации использовались данные Комитета государственной статистики Республики Дагестан.

В процессе исследования использовались методы исторического и логического исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании научно-методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационных и финансово-кредитных механизмов формирования рынка недвижимости в современных условиях.

Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем:

- уточнено содержание ключевых понятий, раскрывающих сущность и специфику субъектов и объектов рынка недвижимости, уточнена классификация недвижимости;

- определено место рынка недвижимости в системе рыночных отношений, раскрыта его структура, определена специфика конъюнктуры и выявлены тенденции и перспективные направления его развития;

- разработаны методические основы анализа критериев привлечения банковского капитала при финансировании недвижимости;

- предложена методика оценки рисков при финансировании недвижимости;

- разработаны содержательные модели ипотечного кредитования жилищной недвижимости;

- предложены меры по совершенствованию информационного обеспечения развития рынка недвижимости на уровне региона;

- разработаны предложения по совершенствованию кадрового обеспечения рынка недвижимости.

Теоретическая значимость работы. Выводы диссертационного исследования могут послужить основой для дальнейшего развития концептуальных основ такой экономической отрасли знания как экономика недвижимости. Рассмотрение рынка недвижимости, формирование и развитие его институтов создает более полное представление о российском рынке, его тенденциях, противоречиях и способах их разрешения. Теоретические выводы автора могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной политики страны, отдельных регионов и муниципальных органов в области развития рынка недвижимости.

Материалы диссертации могут использоваться в учебном процессе при совершенствовании программы учебных курсов по «Экономике строительства» и чтении спецкурсов "Экономика недвижимости".

Практическая значимость работы определяется актуальностью и новизной выдвигаемых положений. Выводы и рекомендации автора могут быть использованы федеральными, региональными и муниципальными органами власти при формировании и проведении экономической политики развития рынка недвижимости. Рекомендации автора могут быть использованы организациями, действующими на рынке недвижимости, банками, страховыми компаниями.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором в Дагестанском государственном техническом университете, Дагестанском государственном университете, Институте социально-экономических исследований ДНЦ РАН, а также на конференциях и семинарах республиканско­го и межрегионального уровней.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

В первой главе «Концептуальные основы ранка недвижимости» исследуется современные подходы к характеристике рынка недвижимости, характеризуются его основные понятия и категории, раскрывается сущность и специфика субъектов и объектов рынка недвижимости, уточнена классификация недвижимости. Определена специфика современной конъюнктуры рынка и выявлены тенденции и перспективные направления его развития

Во второй главе «Кредитно-финансовые основы расширения рынка недвижимости» рассматриваются методические положения по оценке финансового положения строительных фирм, обосновывается система критериев привлечения банковского капитала при кредитовании недвижимости, предлагается методика оценки рисков при финансировании недвижимости, предлагаются содержательные модели жилищной ипотеки.

В третьей главе «Основные направления совершенствования организационных основ развития рынка недвижимости» разработаны предложения по совершенствованию информационных и правовых основ развития рынка недвижимости. Дана характеристика совершенствования кадрового обеспечения рынка риэлтерских услуг

Основное содержание работы

Переход к рыночным отношениям влечет за собой трансформа­цию собственности, которая из одномерной государственной собст­венности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Возникает рынок недвижимости.

Создание в России полноценного рынка недвижимости с соответствующей инфраструктурой и адекватно функционирующей системой регулирования является одним из важнейших направлений, непосредственно влияющих на предпринимательский климат в стране, на инвестиционную активность в экономике. Рынок недвижимости активно реагирует на изменение макроэкономической конъюнктуры, являясь своеобразным "зеркалом", в котором отражается состояние экономики.

За последнее десятилетие российский рынок недвижимости переживает невиданный подъем. Бурные темпы роста присущи рынкам жилой, коммерческой недвижимости, областям смежного им бизнеса: банковского, риэлтерского, страхового, юридического.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости является многомерным явлением. По мнению зарубежных исследователей Фридмана и Ордуэя рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Они же определили рынок недвижимости как комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих: рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Буланова Н.В. в целом поддерживает определение рынка недвижимости данное зарубежными авторами и добавляет, что передача прав собствен­ности происходит через дина­мику спроса и предложения.

С учетом отечественного опыта реализации риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недви­жимости. Соответственно рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости как основной элемент рынка риэлтерских услуг представляет собой категорию, характеризующую движение фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость.

Рисунок 1. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рисунок 1.).

Важной является классификация объектов недвижимости отражающая такие признаки как происхождение, назначение, масштаб и готовность к использованию. Данная классификация применяется для характеристики формирующихся рынков недвижимости.

На нынешнем этапе развития рынка недвижимости России основным, определяющим фактором является общее состояние и развитие экономики, ее макроэкономических показателей – инфляции, девальвации рубля, роста внутреннего валового продукта (ВВП), мировых цен на нефть.

В диссертационной работе по результатам анализа основных экономических показателей развития России сделан вывод, что в ближайшие 2-3 года макроэкономические показатели России будут способствовать развитию рынка недвижимости. Кроме того, рост доходов населения приводит к росту сбережений и, таким образом, формирует базу потенциального спроса на жилье.

Рынок жилья в России в 2004 году и прогноз развития рынка недвижимости России на 2005-2006 годы имеет следующие положения:

• По данным Госстроя РФ, по итогам 2004 года цены в среднем по России на жилье выросли более чем на 25%.
• Ожидается рост ввода объемов жилья по России на 10% каждый год (по данным главы Госстроя РФ А.Петракова).

Таким образом, наиболее вероятным сценарием для рынка недвижимости в целом по России на 2 – 3 года представляется стабильное развитие с умеренным ростом объемов строительства в пределах 5-10% в год. При этом рынок недвижимости Москвы и Московской области по объемам и ценам в среднесрочной перспективе (ближайшие 2 - 3 года) будет расти быстрее, чем рынок недвижимости России в целом.

При анализе рынка недвижимости необходимо учитывать макроэкономические показатели и экономические прогнозы. В 2004 году практически все значимые причины, влияющие на рынок недвижимости в России, работали на его повышение.