Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости

Таблица 2. Основные характеристики предложения на рынке офисной недвижимости Москвы (2006 г.)

Таким образом, по мере удаления от центра города, процент запрашиваемых площадей большого размера увеличивается. Определено, что значительная доля запросов приходится на помещения со ставками аренды более $551 за кв. м в год и установлено, что помещения класса А востребованы в Центральном деловом районе, Южном и Западном направлениях, а помещения класса B в Юго-Западном, Южном, Северо-Западном и Северном направлениях и районе Третьего транспортного кольца.

Выявленные тенденции рынка: увеличение объемов иностранных инвестиций, децентрализация (приоритетно в Западных направлениях), увеличение реконструкции промзон и развитие формата «бизнес-парк», увеличение количества многофункциональных комплексов с офисной составляющей, ужесточение требований арендаторов к качеству офисных помещений, рост интереса к площадям большого размера, стабилизация уровня арендных ставок и повышение доли вакантных площадей (преимущественно для класса B), дефицит помещений в центральном деловом районе города.

Таким образом, проведенный анализ позволяет инвестору сделать вывод о перспективности вложения капитала в сегмент офисной недвижимости г. Москвы. Параметры рынка показывают, что рынок переживает стадию роста с перспективой перехода в стадию насыщения. Выделены на основе анализа структуры и динамики спроса перспективные для поиска объектов инвестирования городские районы, классы зданий и их качественные характеристики.

Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербург показал, что обеспеченность качественными торговыми площадями на конец 2006 года в городе составила 440 кв. м на 1 тыс. человек, что в полтора раза превышает уровень обеспеченности Москвы (290 кв. м), почти в 19 раз больше общероссийского показателя (23 кв. м) и даже обходит некоторые европейские страны, такие как Великобритания, Швеция, Нидерланды. Среди основных тенденций рынка были выявлены следующие: сокращение доли непрофессионального сегмента рынка торговой недвижимости, рост профессионального сегмента за счет торговых центров на фоне ограниченного предложении встроено-пристроенных помещений, формирование бутиковых зон в центре города, повышение роли развлекательной составляющей торгового центра, укрупнение форматов торговых центров до регионального и суперрегионального уровня, увеличение доли многофункциональных комплексов с торговой составляющей, децентрализация, формирование торговых узлов на выездах из города, рост активности международных девелоперов, инвесторов, архитекторов торговых центров и торговых операторов, рост ставок для качественных торговых центров и снижение для менее востребованных объектов.

Характеристика	Значение
Общий объем торговых площадей	3,2 млн. кв. м
Общий объем предложения качественных торговых площадей	2,03 млн. кв. м
Прирост торговых площадей за прошедший год	84%
Прирост качественных торговых площадей за прошедший год	50%
Соотношение сегментов рынка: встроено-пристроенные помещения / торговые центры / рынки / ларьки и киоски	45% / 20% / 16% / 19%
Основные торговые коридоры города	Загородный, Владимирский, Невский и Большой проспекты
Соотношение торговых / торгово-развлекательных центров	71% / 29%
Заполняемость торговых центров	9498%
Арендные ставки для встроено-пристроенных помещений / торговых центров: В историческом центре города Другие центральные районы Удаленные от центра городские зоны Окраинные районы города	310—2 600 / 910—3 000 USD за кв. м в год 210—1 200 / 530—1 200 USD за кв. м в год 400—1 000 / 300—530 USD за кв. м в год 110—250 / 180—300 USD за кв. м в год
Цены продажи 1 кв. м торговых помещений В историческом центре города Другие центральные районы Удаленные от центра городские зоны Окраинные районы города	1 000—10 000 USD 600—5 000 USD 1 000—3 500 USD 500—2 000 USD
Диапазон арендных ставок для якорных арендаторов торговых центров	100550 USD за кв. м в год

Таблица 3. Основные характеристики предложения на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга (2006 г.)

Оценка уровня спроса на торговые помещения профессионального сегмента рынка торговой недвижимости города производилась путем анализа развития крупных сетей по трем направлениям (продовольственные, электроника и бытовая техника, DIY), то есть крупным арендаторам, которые чаще всего выполняют якорную функцию в современных торговых объектах. Санкт-Петербург является лидером «сетевизированной торговли» в России: по данным Петростата на начало 2007 г. доля сетевых магазинов в розничном товарообороте составила 72% (в Москве этот показатель составляет менее 40%, а в целом по России — 4%). В городе развиты все форматы продовольственной торговли: гипермаркеты, супермаркеты, cash & carry, дискаунтеры, «магазины у дома»; 80% рынка бытовой техники и электроники занято крупными федеральными сетями; формируется рынок операторов формата DIY. В городе представлены почти все функционирующие федеральные и международные розничные сети, функционирующие на российском рынке ритейла и ряд местных сетей. Все это говорит о высоком уровне развития сетевой торговли и соответственно высоком спросе на качественные торговые помещения, однако, то же время этот факт может вызвать трудности с привлечением на рынок существующих или новых операторов в новые торговые объекты из-за высокого уровня конкуренции.

По итогам анализа рынка можно сделать вывод, что данный сегмент коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге близок к насыщению. Доходность объектов торговой недвижимости с увеличением предложения будет снижаться к европейскому уровню, сроки окупаемости проектов возрастают. Объекты торговли низкого качества, имеющие неэффективную концепцию, неудачное месторасположение, слабый набор якорных операторов, будут вытеснены с рынка новыми проектами. Таким образом, инвесторами, выходящим на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга с новыми проектами, либо желающим купить существующие объекты нужно ориентироваться на специфические характеристики объекта недвижимости и местоположение объекта или земельного участка.

Таким образом, в рамках анализа была доказана необходимость учета местоположения, как фактора, влияющего на принятие управленческого решения при инвестировании в объекты коммерческой недвижимости.

Рисунок 3. Критические факторы успеха для анализа местоположения объекта коммерческой недвижимости или участка для девелопмента

В третьей главе «Оценка местоположения объекта коммерческой недвижимости при анализе инвестиционной привлекательности проекта», на основе теоретических концепций выявления «критических факторов успеха», в работе был сформирован список наиболее значимых для проекта в сфере коммерческой недвижимости и определяющих его успех параметров связанных с местоположением покупаемого объекта или участка для девелопмента нового объекта (рис. 3). Именно особенности местоположения являются наиболее существенными факторами, определяющими доходность объекта коммерческой недвижимости, а, следовательно, и его рыночную цену.

Наиболее важные факторы местоположения для объектов офисного и торгового назначения, влияющие на их доходность и рыночную цену представлены в табл. 4.

Офисный сегмент

Торговый сегмент

положительная динамика развития экономической ситуации в городе / регионе, количество трудоспособного населения и прогноз его роста, благоприятные характеристики занятости, наличие неудовлетворенного спроса на объекты заявленного качества в зоне конкуренции, хорошая транспортная доступность (близость к транспортным магистралям, удобные подъездные пути), присутствие остановок общественного транспорта в зоне пешеходной доступности (не более 10—15 минут ходьбы), близость к центру города или центрам деловой активности, развитая инфраструктура района (присутствие магазинов и предприятий сферы услуг, состояние и репутация близлежащих объектов, состояние дорог и пр.), ресурсная емкость участка, позволяющая разместить достаточное количество машиномест на парковке

положительная динамика численности населения города и его доходов, развитость логистической инфраструктуры города или региона, хорошая визуальная доступность участка / объекта, хорошая транспортная и / или пешеходная доступность участка / объекта в зависимости от его формата, наличие интенсивного транспортного потока по прилегающим улицам, достаточное ресурсное качество участка для размещения объекта и паркинга, достаточное количество населения, проживающего в зонах торговли объекта для выбранного формата объекта, отсутствие прямых конкурентов в зоне 5-минутной транспортной доступности объекта, заинтересованность федеральных и международных сетевых операторов к аренде площадей объекта девелопмента / существующем торговом центре

Таблица 4. Факторы, критические для расположения крупных объектов офисной и торговой недвижимости.

Выделение этих факторов позволяет с помощью сравнительного подхода установить инвестору адекватную рыночную цену того или иного объекта или проекта или спрогнозировать арендные ставки (рис. 4).

Рисунок 4. Этапы определения рыночной цены объекта на основе метода сравнительного анализа

Метод сравнительного анализа инвестиционной привлекательности проектов применим только для тех рынков недвижимости, на которых имеется возможность получения достоверной информации (в том числе о ставках аренды или ценах на объекты продажи). В регионах РФ подбор объектов-аналогов вызывает трудности, так как их рынки коммерческой недвижимости находятся еще на стадии формирования.

Предлагаемые алгоритмы принятия инвестиционных решений представлены в табл. 5. Для разработки стратегии выхода на рынок РФ с точки зрения развития проектов торговой недвижимости, был предложен метод оценки сравнительной эффективности территорий, в основе которого положен расчет рейтинга инвестиционной привлекательности городов.

На основе информации по 65 городам РФ был составлен рейтинг инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости. Итоговое значение показателя привлекательности города рассчитывается по следующей формуле:

, где , , ,

Rx уровень душевого оборота розничной торговли в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;

Ry уровень душевых инвестиций в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;

Rz уровень обеспеченности современными качественными торговыми площадями относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов.

Этот метод позволяет систематизировать направления поиска инвестиционных решений. Целенаправленный поиск местоположения объектов на территории города возможен на основе метода изохрон. Разработанные критерии позволяют инвестору выбрать наиболее подходящее местоположение для объекта, способное в будущем как приносить высокий периодический доход от аренды, установив высокие арендные ставки, так и обеспечить максимальный прирост стоимости объекта.

В заключении диссертационной работы приводятся основные результаты проведенного исследования, выводы и предложения.

• Коммерческая недвижимость включает в себя всю совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует как физическая и юридическая возможность, так и экономическая целесообразность коммерческого использования.
• Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости являются готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.
• Выделены факторы, влияющие на рыночную цену проекта в сфере коммерческой недвижимости, и осуществлено их разделение на общие характеристики сегмента рынка и специфические характеристики объекта. Подчеркнуто определяющее значение факторов местоположения и качественных свойств самого объекта недвижимости.
• Предложены подходы к анализу спроса на офисную недвижимость посредством анализа баз данных об инвестиционных намерениях и заявок с требованиями потенциальных покупателей и арендаторов, на торговую недвижимость анализа присутствия и планов развития сетевых торговых операторов.

При разработке стратегии выхода на рынок	При решении о покупке конкретного земельного участка	При покупке готового или строящегося объекта