Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом

На правах рукописи

КУРБАНОВА

Элина Курбановна

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ

ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ

НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Специальность

08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством: экономика,

организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Махачкала – 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Дагестанский государственный технический университет».

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Дохолян Сергей Владимирович.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Айдамиров Джабраил Сайдамирович, заведующий кафедрой мелиорации, рекультивации и охраны земель ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет»;

кандидат экономических наук, доцент Кадиева Наида Гусейновна, доцент кафедры менеджмента ГОУ ВПО «Дагестанский государственный университет».

Ведущая организация Министерство экономики Республики Дагестан.

Защита состоится «____» _______________ 2009 г. в ______ часов на заседании диссертационного совета Д212.052.01 в ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет», 367015, Республика Дагестан, г. Махачкала, пр. Имама Шамиля, 70, ауд. 202.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Дагестанский государственный технический университет».

Автореферат разослан «____» _______________ 200_ г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

д.э.н., доцент Халимбеков Х.З.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В России в условиях рыночных отношений большую роль для подъема экономики играет рынок недвижимости. В этой связи возникает необходимость эффективного управления операциями с недвижимым имуществом в быстро сменяющихся условиях национальной экономики. Для этого, прежде всего, требуется адекватная оценка стоимости недвижимости и эффективное управление проводимыми с ней операциями.

При этом обязательным условием адекватной оценки стоимости недвижимости является учет специфики функционирования рынка, что позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективной оценки ее рыночной стоимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Отмеченные выше обстоятельства и потребовали от экономической науки разработки новых научно обоснованных подходов к оценке и управлению недвижимым имуществом, что и определяет актуальность выбранной темы настоящей диссертационной работы.

Обзор литературы показывает, что проблемам, связанным с управлением рынком недвижимости, посвящен ряд фундаментальных исследований следующих российских ученых – экономистов: Асаула А., Базанова Н., Балабанова И., Бригинского М., Витрянского В., Вишневского А., Волочкова Н., Горемыкина В., Грабового П., Добаткина Д., Жарикова Ю., Кузьменко В.В., Лаврухина О., Ларионова А.Н., Федотова М., Уткина Э., Щербакова А., Юмашева Ю. и многих других.

Однако, несмотря на существенные результаты, полученные в современных разработках по данному вопросу, в рассматриваемой области все еще остается ряд слабоизученных проблем, в частности, в области адекватной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и эффективного управления выполнением операций с данными объектами.

Отмеченные выше обстоятельства и предопределили цель, задачи и направление настоящего диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ повышения адекватности оценки стоимости объектов недвижимого имущества и эффективности управления ими в условиях развивающегося рынка.

В соответствии с целью исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

- уточнить основные особенности управления субъектами и объектами рынка недвижимого имущества;

- провести анализ факторов, обеспечивающих наблюдаемость и управляемость рынка недвижимости;

- исследовать организационно-экономические основы эффективного управления рынком недвижимого имущества;

- усовершенствовать методы и модели оценки стоимости объектов недвижимости;

- провести анализ особенностей государственного регулирования и организационно-юридических основ управления проведением операций с недвижимым имуществом;

- усовершенствовать методику оценки эффективности управления операциями, проводимыми с недвижимым имуществом.

Объектом исследования является недвижимое имущество Республики Дагестан и РФ.

Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических, методических и практических проблем повышения эффективности управления операциями с недвижимым имуществом, достоверности оценки стоимости его объектов.

Теоретическую основу исследования составляют результаты, полученные отечественными и зарубежными учеными в области управления рынком недвижимого имущества, системного подхода, организации анализа и управления сложными экономическими объектами.

В процессе проведения исследования были использованы методы логического, системного и экономико-статистического анализа, теория графов и методы оптимизации сложных экономических процессов.

Информационное обеспечение диссертации составили статистические сборники, рабочие материалы министерств и ведомств РФ и Республики Дагестан. В работе также использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования в периодической печати и монографиях.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии и обосновании ряда теоретических и методических положений, связанных с оценкой объектов недвижимости и управлением операциями, проводимыми на рынке недвижимого имущества.

К основным результатам, составляющим научную новизну исследования, можно отнести следующее:

- уточнены основные свойства эффективной системы управления недвижимым имуществом и определены условия их реализации, что способствует формированию качественной системы управления проведением операций с объектами недвижимости;

- разработана экономико-математическая модель, позволяющая наглядным образом описывать параметры объектов недвижимости и характер их взаимного влияния друг на друга, что позволяет оперативным образом проводить оценку стоимости исследуемых объектов и определять наиболее выгодные операции с ними на данный момент времени или в ближайшем будущем;

- усовершенствован затратный метод оценки стоимости недвижимого имущества путем корректировки результатов первичной оценки, учитывающей влияние на нее рыночных факторов, определяющих состояние оцениваемых объектов на соответствующем им сегменте рынка недвижимости, что позволяет более точно оценивать рыночную стоимость недвижимого имущества;

- разработана система правил одношагового вывода, позволяющая формировать многошаговые алгоритмы управления выбором наиболее выгодных операций с недвижимостью, проводимых в соответствии с ситуацией сложившейся на рынке недвижимого имущества;

- предложена методика комплексной оценки эффективности операций, проводимых с недвижимым имуществом, базирующаяся на использовании векторных и интегрального показателей и отличающаяся от известных методов оценки учетом факторов риска, что позволяет повысить адекватность сравнения эффективности различных операций между собой с целью выявления наиболее выгодной из них.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что полученные в ней результаты могут быть использованы для построения эффективных систем управления различными субъектами рынка недвижимости. Содержащиеся в диссертации анализ, выводы и предложения могут быть также использованы различными научно-исследовательскими организациями, учебными заведениями и другими организациями, занимающимися проблематикой оценки и управления недвижимым имуществом.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах, проводимых в Дагестанском государственном техническом университете, Махачкалинском филиале Московского автомобильно-дорожного института в 2004-2008 годах.

Основные результаты исследования, в частности предложенная в работе методика оценки стоимости объектов недвижимости, нашли практическое применение на ряде риэлтерских предприятий Республики Дагестан.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении рассмотрена общая характеристика работы, обоснована актуальность темы исследования, показана степень изученности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, определена научная новизна и практическая ценность работы.

В первой главе «Особенности эффективного управления недвижимым имуществом» проанализированы основные характеристики и особенности рынка недвижимого имущества, исследованы основные факторы, обеспечивающие наблюдаемость и управляемость рынка недвижимого имущества, сформулированы организационно-экономические основы эффективного управления субъектами рынка недвижимого имущества.

Во второй главе «Анализ рынка недвижимости и оценка его объектов как основа эффективного управления недвижимым имуществом» проведено исследование основных принципов анализа и оценки объектов недвижимости, показана их роль в повышении эффективности управления недвижимым имуществом, усовершенствован затратный метод оценки стоимости объектов недвижимого имущества.

В третьей главе «Организация управления операциями с недвижимым имуществом» показаны особенности государственного регулирования и организационно-юридические основы управления проведением операций с недвижимым имуществом, разработана методика проектирования операций с недвижимым имуществом; усовершенствована методика оценки эффективности управления операциями, проводимыми с недвижимым имуществом.

В заключении сформулированы основные выводы и даны рекомендации по использованию полученных в диссертационной работе результатов.

2. КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Анализ различных определений недвижимости показывает, что это понятие, как и ряд других первичных рыночных понятий, является интуитивным и на сегодняшний день не имеет строгого формального определения. С экономической точки зрения, объекты недвижимости являются товаром, обладающим потребительской стоимостью и являющимся или жестко привязанным к земле, или имеющим особую социально-экономическую общественную значимость, а так же сохраняющим свои потребительские свойства в течение длительного периода времени. Собственником недвижимости в России может быть как государство, так и различные физические и юридические лица. Учитывая особую социально-экономическую значимость все сделки с недвижимостью, в результате которых происходит смена собственника, осуществляются под контролем государства и регулируются им в законодательном порядке.

При этом как объект управления недвижимое имущество формально можно рассматривать как совокупность кластеров объектов недвижимости, объединяемых по характерным для них признакам, которые можно адекватно оценить и управлять процессами подготовки их к продаже для смены собственника. Для этого в каждом муниципальном образовании создаются соответствующие коммерческие и государственные структуры, первые из которых исполняют роль посредника между различными собственниками имущества, а вторые играют роль регистрирующих органов и органов контроля над коммерческими структурами.

Следует отметить, что рынок недвижимости в России находится все еще в зачаточном состоянии, хотя и развивается бурными темпами. В классическом понимании он обычно представляется в четырех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, рынок земельных участков и рынок ценных бумаг на недвижимость. Наиболее развитым сегодня сегментом является рынок жилых помещений, который предусматривает как их продажу, так и аренду и эксплуатацию.

При этом в настоящее время становление отечественного рынка недвижимости сопровождается влиянием ряда как позитивных, так и негативных факторов. К числу важнейших позитивных факторов, повышающих эффективность работы рынка недвижимости следует отнести: введение института частной собственности на недвижимость; приватизацию жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; демонополизацию в сфере строительства и эксплуатации недвижимости; развитие механизмов рыночного ценообразования на недвижимость.

Однако, несмотря на положительные тенденции развития, становление рынка недвижимости в стране в настоящее время идет непозволительно медленно и бессистемно. К факторам, существенно замедляющим развитие данного рынка, можно отнести: макроэкономическую нестабильность; финансовую нестабильность; нечеткость законодательной базы; непрозрачность информационного пространства вследствие экономической неустойчивости; слабое развитие инфраструктуры; низкий профессионализм участников рынка недвижимости; отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости; неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости.

Как видно из приведенного перечня факторов отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости, в первую очередь, обусловлены экономической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказывается на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем.

Существенную негативную роль играют также и административные барьеры, которые обусловлены высоким уровнем коррупции исполнительных органов власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства и т.п. На темпах развития рынка недвижимости негативно сказывается и неразвитость его инфраструктуры.

Таким образом, на российском рынке недвижимости проявляются и отражаются все проблемы развивающейся рыночной экономики и связанного с ней кризиса. Этим и объясняется неравномерное развитие отдельных сегментов рынка недвижимости и низкая инвестиционная активность граждан и юридических лиц. Вместе с тем, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала и энергии российского предпринимательства и менеджмента.

Одним из важнейших элементов эффективного управления рынком недвижимости являются маркетинговые исследования. Они позволяют перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или кластеру однотипных объектов недвижимости. Для этой цели требуется четкое проведение сегментации рынка, позволяющей сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта принимаемых предпринимателем коммерческих и управленческих решений на рынке недвижимости.

При этом к основным характерным особенностям рынка недвижимости, на которые необходимо обратить внимание при проведении маркетинговых исследований, относятся: индивидуальность ценообразования на отдельные виды недвижимости, высокий уровень транзакционных издержек, важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков, высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики, многообразие рисков, относительно низкая ликвидность товара на рынке, слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.