Формирование системы земельных отношений в аграрном секторе экономики: теория, методология и практика

6. На основе анализа финансовых схем и сделок земельного ипотечного кредитования определены земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики как система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Установлены структура и методические основы разработки договоров, заключаемых сторонами при совершении земельной ипотечной сделки. К таким договорам относятся: ипотечный, кредитный, комплексного ипотечного страхования, включая титульное страхование, поручительства. Оценены перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и, особенно, прав аренды таких земель в России. В целом оно зависит от государственной поддержки соответствующих сфер земельного и финансового рынков и темпов экономического роста и подъема самого сельского хозяйства. Выявлены проблемы, развита методическая основа и предложена схема проведения оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

7. Разработан алгоритм расчета коэффициентов интенсивности оборота земель в системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Обоснованы методические положения регионального анализа аграрных земельных отношений и произведена классификация регионов России на три группы в зависимости от величин показателей указанных коэффициентов: первая — интенсивная, вторая — умеренно интенсивная, третья — пассивная. Определены региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики как особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой, — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом конкретном регионе. На основе анализа институциональных основ становления региональных земельных отношений разработаны рекомендации их регулирования по группам регионов.

Практическая значимость работы. Основные наработки и выводы диссертации полезно будет использовать в сфере управления земельными ресурсами при выработке и совершенствовании земельной политики в стране и регионах, а также для регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики при обосновании соответствующих изменений и дополнений в действующие акты земельного законодательства. Предложенные методические положения могут быть положены в основу разработки и уточнения разнообразных практических методик: анализа земельных отношений в кадастровой деятельности, в области оборота земель сельскохозяйственного назначения и ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей; при информатизации аграрного землепользования для сферы управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; с целью обоснования различных классификаций регионов и региональных программ, посвященных рациональной организации сельских пространств и эффективному перераспределению сельскохозяйственных земельных ресурсов на основе института земельного рынка и т.д. Кроме того, работа имеет и свое обучающее значение. С ней целесообразно ознакомиться преподавателям, аспирантам и студентам старших курсов не только экономических, землеустроительных, кадастровых, но и юридических факультетов профильных высших учебных заведений, где осуществляется преподавание теории земельных отношений, экономики землепользования, экономики недвижимости, земельного права.

Апробация результатов исследования. Работа представлялась на более чем 20-и научных, научно-практических российских и международных конференциях, в том числе по темам: «Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики» (г. Москва, Государственный университет по землеустройству, 26 – 28 мая 2009 г.); «Интеграция и дезинтеграция в агропромышленном секторе экономики: традиционный и инновационный подходы» (г. Москва, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, 14 – 15 апреля 2009 г.); «Социально-экономическое и технологическое развитие АПК: состояние, тенденции, прогноз» (г. Ростов-на-Дону, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов, Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», июнь 2008 г.); «Научное обеспечение региональной программы развития сельского хозяйства, регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. в Поволжье» (г. Саратов, ГНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики и организации агропромышленного комплекса», 23 – 24 мая 2008 г.); «Вторая всероссийская научно-практическая конференция по социальным проблемам российского села» (г. Краснодар, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Администрация и Законодательное собрание Краснодарского края, Кубанский государственный аграрный университет, Институт социологии Российской академии наук, Аграрная партия России, 23 – 24 октября 2008 г.). Результаты исследования докладывались автором на 10-и круглых столах, в том числе посвященных темам: «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в АПК: проблемы и перспективы развития» (г. Москва, Комитет Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации, 27 ноября 2007 г.); «По проблемам реализации Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (дачная амнистия)» (г. Москва, Комиссия Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов, 10 сентября 2007 г.).

Материалы исследования по теме диссертации представлялись для практического использования в работе над решением проблем земельного законодательства и создания организационно-экономического механизма земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения: Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов (2007 г.); Комитету Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации (2007 – 2008 гг.); Министерству сельского хозяйства Российской Федерации (2008 г.). Значительная часть диссертационного исследования проводилась в рамках плановой работы Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова Россельхозакадемии. Кроме того, результаты исследования использовались и применяются в настоящее время в образовательном процессе, включая повышение квалификации специалистов, сфера деятельности которых касается земельных отношений в аграрном секторе экономике: на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации (2006 г.), в Государственном университете по землеустройству (с 2006 г. по настоящее время), в Некоммерческом предприятии «Кадастровые инженеры» (2007 – 2008 гг.).

Публикации. Всего автором опубликовано около 130 печатных работ, из них около 100 работ по теме диссертации, в том числе 7 книг и брошюр, учитывая монографии. В ведущих журналах, включенных в перечень изданий ВАК, по теме диссертации опубликовано 35 работ, в том числе в журналах, рекомендованных для опубликования основных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора наук, — 19 работ.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 5-и глав, заключения в форме выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 203 наименований. Работа изложена на 344 страницах компьютерного текста и включает 14 рисунков, 46 таблиц и 9 приложений.

Во введении оцениваются актуальность и современное состояние научной изученности проблем по теме диссертационной работы, ее новизна. Приводятся цель и задачи, предмет и объект, а также перечень исходных данных для проведения исследования, его структура, подчеркивается практическая значимость полученных результатов.

В первой главе — «Методология исследований земельных отношений в аграрном секторе экономики» — обоснованы принципы становления системы земельных отношений в условиях трансформационного земельного строя. Определены теоретические положения и институциональные основы земельной собственности. При этом особое внимание уделено такой форме частной собственности на землю, как земельные доли граждан в сельском хозяйстве России. На основе сопоставительного анализа выявлены особенности регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах. Произведена классификация государств на группы в зависимости от регламентаций функционирования земельного рынка в пределах между жестким и более либераль­ным законодательством.

Во второй главе — «Кадастровые отношения и аграрное землепользование в России» — рассмотрена глубинная сущность землепользования как основы для развития земельных кадастровых отношений. Выявлены проблемы и обоснованы методические положения становления отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра, осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу сельскохозяйственных земельных участков. Введено понятие и рассмотрены основные стадии образования земельных активов в сельском хозяйстве. Освещены методические основы организационно-инфраструктурного и информационного обеспечения сельскохозяйственного землепользования.

В третьей главе — «Рыночный оборот земель» — исследованы земельные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения как тип социально-экономических связей, возникающих в системе перераспределения земельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, итогом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на сельскохозяйственные земельные участки и на доли в праве общей собственности на землю. Представлены методические подходы и дана оценка результатов экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

В четвертой главе — «Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики» — показана роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, проанализированы ипотечное кредитование в зарубежных странах и российский опыт залога земельной собственности. Определена суть и введено понятие ипотечных земельных отношений. Рассмотрены виды и особенности заключения сторонами соглашений при совершении земельной ипотечной сделки. Предложена методическая схема оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.

В пятой главе — «Региональный анализ земельных отношений в аграрном секторе России» — представлен институциональный анализ экономико-правовых основ развития земельных отношений в регионах и рассмотрены региональные модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования в отдельных субъектах Российской Федерации. Предложены методические основы и проанализированы результаты определения коэффициентов интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Сформированы группы регионов в зависимости от изменения величин указанных коэффициентов, даны рекомендации для совершенствования механизма государственного регулирования региональных земельных отношений в аграрном секторе экономики, дифференцированные по полученным группам регионов.

В заключительной части работы — «Выводы и предложения» — по результатам исследования сформулированы краткие выводы и сформированы предложения по совершенствованию сельскохозяйственного землепользования и системы земельных отношений в аграрном секторе экономики.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

Виды земельных отношений и принципы их становления в аграрном секторе в переходный к многоукладной экономике период

В настоящее время в России достигнуто многообразие прав на землю. Государственная собственность разделена на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации. Земельным кодексом Российской Федерации закреплена также муниципальная собственность на землю, то есть собственность муниципальных образований, от имени которых права собственника осуществляют местные органы власти. Продолжает существовать пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. На последнем праве землю используют, в основном, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Все большее количество земельных участков переходит в собственность физических и юридических лиц. Таким образом, в России монополии государственной собственности на землю больше нет. В образовавшейся сложной системе землепользования, находясь во взаимодействии между собой, человек, земля и внешняя среда (природные, политические, социальные, экономические и другие факторы) порождают три основных вида связей по поводу земли: организационные, социально-экономические и производственные (рисунок 1).

Рисунок 1 — Схема возникновения земельных отношений

Организационные земельные отношения возникают между экономическими субъектами, включая органы исполнительной власти, в процессе устройства всей системы, обеспечивающей реализацию земельных отношений как таковых. В России организационные земельные отношения можно было наблюдать при создании соответствующих федеральных системообразующих ведомств и их территориальных органов (например, органов Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъектах Российской Федерации). Эти ведомства и их органы обеспечивают управление земельными ресурсами страны, выступают проводниками политики государства в области земельных отношений и в роли гаранта устойчивого развития и достижения социальных целей в сфере землепользования.

Социально-экономические земельные отношения выражают отношения собственности на землю. В аграрном секторе такие отношения обуславливаются: во-первых, общественным способом соединения работника с основным средством производства в сельском хозяйстве – землей. Работник может быть нанят собственником (арендатором) земли или сам являться собственником (арендатором) земли; во-вторых, отношениями между людьми по поводу присвоения самой земли и результатов сельскохозяйственного производства; в-третьих, складывающимися условиями распоряжения сельскохозяйственными угодьями, охраны и использования земли как фактора производства.

Систему производственных земельных отношений в аграрном секторе экономики формируют как типы и формы собственности на землю, так и экономические взаимосвязи между хозяйствующими субъектами в процессе производства и распределения сельскохозяйственного продукта, его обмена и потребления. Эти связи выступают как имущественные отношения, потому что обуславливаются, прежде всего, присвоением индивидами земли сельскохозяйственного назначения и результатов аграрного производства. Система производственных земельных отношений образует земельный строй общества. В России на данном этапе общественного развития страны земельный строй можно охарактеризовать как трансформационный, соответствующий экономике переходного к рыночным отношениям периода. Таким образом, трансформационный земельный строй — это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

Что касается системы аграрных земельных отношений, то они представляет собой совокупность взаимосвязанных видов отношений (организационных, общественно-экономических, производственных) между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве. При становлении системы земельных отношений основополагающими являются следующие четыре принципа.

Во-первых, образование двух типов собственности на землю — частной и государственной — способствует созданию политической внешней среды, необходимой для нового витка социальной эволюции. Возникают условия самоорганизации процессов в экономике землепользования переходного периода.