Развитие методов экономического управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости

Таблица 1

Таблично-древовидная классификация методов воздействия на социальную

составляющую организаций- инвесторов и инвестиционных проектов

(в узком представлении)

Ориентация методов на:
аспекты объекта		характер субъектно-объектных отношений	объекты управления
характер интересов	уровень актуальности интересов		личность (индивид)	коллектив (группа)	система в целом
Экономические	Побуждение3	Неформальные
		Формальные
		Официальные4
	Поощрение	Неформальные	Инструменты
		Формальные
		Официальные	управленческого
	Принуждение	Неформальные
		Формальные	воздействия
		Официальные
Социально-психологические	Побуждение	Неформальные
		Формальные
		Официальные	Инструменты
	Поощрение	Неформальные
		Формальные	управленческого
		Официальные
	Принуждение	Неформальные	воздействия
		Формальные
		Официальные

Рис. 1 Сквозная модель организационно-управленческой деятельности (технологии управления)

Предложенная классификация стилей управления инвестиционной деятельностью, как неотъемлемой компоненты социально-психологических методов (см.табл.1) учитывает три ориентации руководителя, а именно, задаче-, антропо- и эгоцентричную, представлена на рис.3.

Рис.3. Объемное представление предложенной классификации (15 типов стилей)

В основе предложенной классификации лежат разделяемые управленческим сообществом и учтенные известной классификацией типов стилей управления Р.Блейк и Дж. Моутон факторы – ориентация руководителя на интересы дела или персонала (в определенном сочетании) и ранее не учитываемый фактор – ориентация руководителя инвестиционного процесса на собственные интересы. При этом существенно снижено (по сравнению с классификацией Р.Блейк – Дж.Моутон) количество мер (градаций) ориентаций учитываемых классификацией. Предложенная классификация (совместно с соответствующим тестом) позволяет выявить стилевую приверженность менеджеров инвестиционного процесса и, при необходимости, корректировать ее с целью повышения результативности осуществляемой ими деятельности.

В третьей главе «Теоретико-методические основы и предпосылки количественной оценки эффективности инвестирования в снижение радиационной загрязненности недвижимости» раскрыта сущность эффекта, достигаемого вследствие снижения радиационной загрязненности. Предложенная классификация эколого-экономических эффектов, обусловленных инвестированием в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости, и учитывающая направленность интересов получателей эффекта, представлена на рис.4.

Классификацион-ные признаки эффекта с позиций иизиизизмерителя	стоимо-стные	РЭЭП	РЭЭК	РЭЭБ	РЭЭС
	натура-льные	РЭП	РЭК	-5	РЭС
пользователь-ский			коммерческий (инвестора, посредника)	бюджетный	совокупный
Классификационные признаки эффекта с позиций бенефициария

Рис. 4. Классификация эффектов, достигаемых снижением загрязненности6 недвижимости радионуклидами: РЭП – радиационно-экологический пользовательский

Классификация учитывает, что у недвижимости, создаваемой вследствие реализации инвестиционных проектов, существуют два субъекта, с зачастую, противоположно направленными интересами: непосредственный долговременный пользователь и инвестор (или кратковременный посредник), лично не пользующиеся недвижимостью к которой причастны. Классификация положена в основу моделей оценки ущерба и/или эффекта.

Концептуально-аналитическая модель оценки ущерба, наносимого пользователю недвижимости радионуклидами, содержащимися в материалах ограждающих конструкций помещений, имеет вид:

Урээп=· t· Чж· |Нн-Нф|, при Нф > Нн,, (1)7

и Урээп=0 при Нн > Нф,

где Урээп – ущерб радиационно-экологический экономический пользовательский (РЭЭП);

– денежный эквивалент общественно оправданных затрат на снижение дозы облучения населения на 1 чел.·Зв в год, руб./чел.·Зв в год, т.е. цена радиационного риска;

t – ожидаемая продолжительность пребывания пользователей в недвижимости, лет;

Чж – число одновременно пользующихся недвижимостью (находящихся или проживающих в объекте недвижимости), чел.;

Нн, Нф – нормативное и фактическое (расчетное) значение годовой эффективной дозы облучения людей в рассматриваемой недвижимости (помещении), обусловленной космическим излучением, -излучением и воздействием радона, чел.·Зв / год; вертикальные скобки означают взятие модуля разности.

В основе методики оценки коммерческого эффекта от реализации инвестиций, направленных на снижение радиационного загрязнения недвижимости, лежат предложенные нами выражения (2-6):

(2)

где ЭРЭЭП – значение радиационно-экологического экономического эффекта пользователя, денежных единиц;

И – сумма инвестиций, денежных единиц;

УРЭЭП – годовое значение радиационно-экологического экономического ущерба пользователю, тех же денежных единиц;

Ед – принятое годовое значение ставки дисконтирования, выраженное в долях единицы представляющее собой в общем случае социальную норму для оценки эффективности социальных проектов, установленную полномочным органом;

Т – продолжительность использования результатов инвестируемого мероприятия, лет; в расчетах значение Т принято равным 70 лет; все выражение, представленное в виде дроби после УРЭЭП, отражает так называемую текущую стоимость аннуитета.

Пользовательский и коммерческий эффекты от инвестирования (в стоимостном исчислении, ЭРЭЭП и ЭРЭЭК, рис. 4) являют собой базовые эффекты, исходя из выражений по исчислению которых (да и самих их значений) определяются значения других эффектов (ЭРЭЭБ; ЭРЭЭС). Оценка этих эффектов, в зависимости от учитываемой при этом концепции по накоплению организмами ГЭЭД8, осуществляется с использованием разных выражений, отражающих предотвращенный экологический ущерб (составляющая УРЭЭП в формуле (2)). Это, соответственно, формулы (3; 4):

УРЭЭПА*9=УРЭЭКА= · Чж· |Нн-Нф| при Нф > Нн, 3)

или УРЭЭПА=УРЭЭКА =0, при Нн > Нф.

УРЭЭПС=УРЭЭКС= 0,1 · Чж· |Нн-Нф| при Нф > Нн, 4)

или УРЭЭПС=УРЭЭКС =0 при Нн > Нф.

Развернутые выражения для оценки пользовательского и коммерческого эффектов, получаемые подстановкой формул (3; 4) в (2) имеют вид (5; 6):

ЭРЭЭПА=ЭРЭЭКА=· Чж· |Нн-Нф|, (5)

ЭРЭЭПС=ЭРЭЭКС=0,1· · Чж· |Нн-Нф|, при Нф > Нн,(6)

где РЭЭПА, РЭЭКА – при использовании аддитивной концепции; РЭЭПС, РЭЭКС – при использовании системной (кумулятивной) концепции.

Основой методики оценки поправки к цене недвижимости, загрязненной радионуклидами, выступают выражения (7-8):

ПЦНА=· Чж· |Нн-Нф| (7)

ПЦНС=0,1· · Чж· |Нн-Нф| при Нф > Нн. (8)

При этом отметим, что значение Т, при соответствующих расчетах, следует принимать равным 70 лет (продолжительность жизни одного поколения) или 100 лет (примерная продолжительность ожидаемого срока службы недвижимости). Количественно такая поправка (ПЦН) равна стоимостному выражению ущерба, наносимого пользователям недвижимости превышением фактического значения дозы над нормативным.

В четвертой главе «Методологические основы оценки коммерческого эффекта от инвестиций, направленных на снижение загрязненности недвижимости радионуклидами» сформулированы методические основы и предложены методики оценки эффективности инвестиций, направляемых на снижение загрязненности недвижимости радионуклидами с учетом вероятности сценариев осуществления двух важнейших этапов ее жизненного цикла, а также определения экономически целесообразного размера увеличения затрат на замену строительного материала с повышенным, по нормативно допустимым, содержанием радионуклидов на альтернативный.

Аналитические модели и методы расчета частных критериальных показателей эффективности инвестиций, учитывающие вероятность, сопровождающую их реализацию на разных этапах жизненного цикла недвижимости (ЖЦН), в основе которой лежит табличная форма древовидного графа вероятностей реализации возможных альтернатив двух основных этапов ЖЦН (см. рис. 5) является не совсем древовидным. Поэтому дисконтирование денежных потоков, связанных с ветвями этого графа (приведение их к моменту времени «Н»), в традиционной табличной форме недостаточно удобно и требует применения специальных приемов обобщения результатов каждого этапа и т.д.

I этап (возведение объекта) II этап (реализация помещений)

Рис. 5. Граф вероятностей реализации возможных альтернатив двух основных этапов инвестиционного проекта: -представление поэтапных сценариев и их вероятностей10

С целью предотвращения выявленных неудобств и снижения трудоемкости оценки экономической эффективности инвестиционных проектов предложена специфичная табличная форма, особенностями которой являются:

• использование в качестве момента приведения разновременно учитываемых элементов денежных потоков – момента окончания I-го этапа (возведение объекта) и начала II-го этапа – реализация помещений (точка «П» на рис. 5);
• использование в качестве интегрального показателя эффективности инвестиций модифицированного показателя ЧДДМ, представляющего собой разность между дисконтированным притоком и компаундированным оттоком (инвестициями).

В процессе применения этой формы используются выражения (9 – 13).

Иiк==[Иt,i·(1+Eдкв)t"], (9)

где Иi к – суммарное компаундированное значение инвестиций по i-му сценарию возведения, тыс.руб.;

Иt,iк - компаундированное (по отношению к окончанию I этапа) значение инвестиций t-гo11 квартала по i-му сценарию, тыс. руб.;

Иt,i - исходное значение инвестиций t-гo квартала по i-му сценарию, тыс. руб.;

Eдкв -квартальное значение ставки компаундирования / дисконтирования, выраженное в долях единицы;

t" - «плечо» компаундирования инвестиций t-гo квартала, кварталов;

Ti – продолжительность возведения объекта по i-му сценарию, кварталов;

Вjд ==[Bt,j·]=[Bt,j ·(1+Eдкв)-t’], (10)

где Вjд – суммарное дисконтированное значение выручки по j-му сценарию продаж, тыс. руб.;

Bt,jд - дисконтированное (по отношению к окончанию I этапа) значение выручки t-гo квартала по j-му сценарию, тыс. руб.;

Bt,j - исходное значение выручки t-гo квартала по j-му сценарию, тыс. руб. ;

t' - «плечо» дисконтирования выручки t-гo квартала, кварталов;

Tj – продолжительность продаж по j-му сценарию, кварталов.

n – число учитываемых вероятностных сценариев возведения объекта недвижимости; i ;

m – число учитываемых вероятностных сценариев реализации квартир объекта; j .

СКВ=, (11)

ВСДВ=, (12)

где ИCKB - суммарное значение инвестиций (ИС), компаундированное, с учетом вероятности (KB), тыс. руб.;

i - значение «приростной» вероятности i-гo сценария инвестирования, доли единицы;

ВСДВ - суммарное значение выручки (ВС), дисконтированное, с учетом вероятности (ДВ), тыс. руб.;

ЧДДМ= ВСДВ – ИСКВ= – =