Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов санкт-петербурга

	р.	с учетом коммерческой нормы дисконта
13.	Индекс доходности инвестиций инвесторов		коэф.	где - рыночная стоимость n- комнатной квартиры (i = 1,2,…n – количество комнат в квартире); - количество n- комнатных квартир на продажу; - рыночная стоимость кв.м. общ. площади встроенных помещений; - общ. площадь встроенных помещений; - затраты инвестора на реконструкцию; - коэффициент дисконтирования с учетом коммерческой нормы дисконта
14.	Индекс доходности подрядных организаций стройиндустрии и смежных отраслей		коэф	где - чистая прибыль от реализации строительной продукции; - амортизационные отчисления; - капитальные вложения(включая кредитные ресурсы).
Бюджета города
15.	Годовая сумма всех бюджетных поступлений вследствие дополнительных налоговых поступлений в бюджет города ( за счет эффекта мультипликации, экономии по выплате пособий по безработице, повышения эффективности промышленных производств)		р.	где - дополнительная стоимость за счет роста производительности труда за счет улучшения жилищной обеспеченности; - дополнительная стоимость на предприятиях смежных отраслей за счет эффекта мультипликации; - ставка налога; - прирост занятого населения; - средняя зарплата по отрасли; - ставка подоходного налога; - экономия средств бюджета по выплате пособий по безработице.
16.	Чистый дисконтированный бюджетный доход за срок реализации проекта		р.	где - годовые сумма всех бюджетных расходов на реализацию проектов комплексной реконструкции жилых кварталов в t-м году; - бюджетные расходы на обслуживание жилых зданий t-м году
17.	Индекс доходности бюджетных инвестиций		коэф
18.	Степень участия города в финансировании комплексной реконструкции жилых кварталов		%

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ.

1. Установлены основные тенденции и закономерности комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов мегаполисов, важнейшей из которых является сохранение жилого квартала как основной планировочной единицы центральных районов города.

2. Показано, что увеличивающиеся объемы работ по реконструкции в настоящее время явно недостаточны. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции привело к обострению проблемы износа жилищного фонда и жилищной проблемы.

3.Доказано, что проводимая в настоящее время реконструкция ведется на основе

комплексного капитального ремонта отдельного стоящего здания или их небольшой группы и влечет за собой негативные последствия, такие как значительные потери жилой площади и утрату ценного архитектурно-художественного потенциала в историческом центре города.

4. Исследовано современное состояние жилищного фонда, свидетельствующее

об относительно хорошем техническом состоянии жилищного фонда центра, что предопределяет необходимость применения «щадящих» методов реконструкции, позволяющих сохранить архитектурный, градостроительный и историко-культурный потенциал исторической центральной части Санкт-Петербурга.

5. Проведен анализ зарубежного опыта проведения реконструкции центров

исторических городов. Установлены отличия проводимых реконструктивных преобразований в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге.

6. Проанализированы существующие подходы к определению затрат на капитальный ремонт жилых зданий, которые определяются только на реконструкцию отдельного здания. Разработана методика определения затрат на комплексную реконструкцию жилых кварталов.

7. Проведен технико-экономический анализ существующих проектов

комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга. Выявлены факторы, влияющие на величину затрат при проведении комплексной реконструкции жилых кварталов и определено их значение по группировочным рангам.

8. Впервые предложено учитывать аксиологические затраты при проведении

комплексной реконструкции жилых кварталов. Определены их виды и способ расчета.

9. Проанализированы методические подходы к оценке эффективности

инвестиционных решений. На основе критического анализа методических разработок по оценке эффективности капитальных вложений и проектных решений в диссертации разработаны методические подходы к оценке эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов.

Предлагаемая методика содержит систему показателей, отражающих социальные и экономические результаты инвестиций в комплексную реконструкцию жилых кварталов, и методы их расчета.

10. Разработана программа эффективной комплексной реконструкции жилых

кварталов. Программа консолидирует всех участников процесса реконструкции – инвесторов, администрацию города, жителей, владельцев жилищного фонда – на достижение главных целей реконструкции – повышение уровня и качества жизни горожан и сохранение и преобразование сложившейся застройки.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Коршунова Е.М. Оценка эффективности сноса зданий при реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки Ленинграда / Е.М. Коршунова, Г.А. Карпова, Н.А. Малинина, Ю.А. Яковлева // Повышение эффективности использования производственных фондов в строительстве: 45-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ин-та: межвуз. темат. сб. труд. / Ленинград. инж. - строит. инс-т. – Ленинград, 1988. – С. 102 – 106.
2. Коршунова Е.М. К вопросу экономической эффективности восстановления жилого фонда центральных районов Ленинграда / Е.М. Коршунова, Н.А. Малинина, Ю.А. Яковлева // 47-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ин-та: межвуз. темат. сб. труд. / Ленинград. инж. - строит. инс-т. – Ленинград, 1990. – С. 45 – 49.
3. Коршунова Е.М. Реконструкция сложившейся застройки центра Ленинграда / Е.М. Коршунова, Н.А. Малинина // Жилищное строительство. - М., 1990. – №1(385). – С. 20 – 22.
4. Коршунова Е.М. Реконструкция жилых кварталов сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Современные аспекты экономики. – СПб., 2006. - №18(11). – С. 178-181.
5. Коршунова Е.М. Вопросы оценки экономической эффективности реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // 64-я науч. конф. профессоров, препо­дава­телей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун-та: сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур.- строит. ун-т. – СПб., 2007. – Ч. IV. – С. 108-111.
6. Коршунова Е.М. Реконструкция жилья как экономическая основа развития жилищного фонда в центре Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Российский рынок жилья: вчера, сегодня, завтра: сб.докл., посв. 175-летию СПбГАСУ. / С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т. – СПб., 2007. – С. 108-111.