Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов санкт-петербурга

Определение затрат происходит непосредственно по проектам реконструкции жилых кварталов, поэтому в результате расчета получаются укрупненные показатели затрат, обеспечивающие достаточную точность расчета.

Расчетный показатель затрат предлагается определять по формуле:

где – расчетный показатель затрат на цели реконструкции жилого квартала, р.;

- базисный (средний) показатель затрат на реконструкцию жилого квартала, р.;

– обобщенный поправочный коэффициент.

Автором установлено три группировочных ранга факторов, влияющих на стоимость реконструкции жилого квартала:

1. общие;
2. планировочные;
3. административно-территориальные.

К общим факторам относятся:

• территория квартала (фактор 1);
• изменение жилой площади в процессе реконструкции (фактор 2);
• удельный вес встроенных помещений (фактор 3).

Планировочные факторы, рассматриваемые в аспекте изменения архитектурно-планировочного облика жилого квартала, определяются:

• изменением плотности жилищного фонда брутто (фактор 4);
• удельным весом нового строительства (фактор 5);
• удельным весом сносимого фонда (фактор 6).

Административно-территориальная группа обусловлена делением центра по административному признаку на четыре центральных района в сложившейся застройке города (фактор 7).

Обобщенный поправочный коэффициент учитывает названные факторы и рассчитывается по следующей формуле:

где - поправочный коэффициент по i-му фактору (i=1, 2….7);

- весомость i-го фактора.

Уравнение, определяющее обобщенный поправочный коэффициент, имеет вид:

где - поправочные коэффициенты по установленным нами факторам.

При определении показателей затрат на реконструкцию жилого квартала автором предлагается учитывать аксиологические затраты – затраты на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий аксиологически ценного жилищного фонда. Аксиологические элементы (историческая, культурная, архитектурная ценность) могут быть найдены практически в каждом здании жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга. Обосновано, что для реконструкции старого жилищного фонда, содержащего аксиологические элементы, требуются большие затраты. Это обусловлено, в основном, влиянием трех факторов:

1. количественно и качественно большими мощностями для сохранения аксиологических элементов;
2. больше среднего срока службы здания;
3. улучшенной охраной и капитальным ремонтом таких зданий.

Исходя из этого, затраты на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда могут быть представлены таким образом:

где – затраты на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда, р.;

– затраты на общестроительные ремонтные работы, р.;

– ремонтно-реставрационные затраты, р.

Установлено, что величина затрат на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда всегда превышает (или равна) нормативное значение показателя затрат на реконструкцию, модернизацию или капитальный ремонт здания.

Разделение этих ремонтно- реконструктивных затрат на две группы (прямые и косвенные аксиологические затраты) происходит согласно проведению ремонтных работ различными мощностями. Прямые затраты возникают из проведения реставрационных работ в частях зданий или строительных элементах с целью восстановления и сохранения целых художественных свойств жилищного фонда специальными реставрационными мощностями.

Строительно-ремонтные мероприятия, направленные на сохранение и восстановление отдельных аксиологически ценных элементов, проводимые обычными ремонтно-строительными организациями, требуют затрат, которые мы называем косвенными аксиологическими затратами.

Расчет аксиологически обусловленных затрат производится на примере здания, обладающем минимумом аксиологических элементов. Большую часть аксиологических затрат выражают конструктивные, архитектурные, художественные и прочие свойства и параметры зданий.

Все работы и затраты, которые ведут к аксиологическому уровню, превышающему базис, образуют аксиологические затраты (). Соответственно различным источникам возникновение затрат, образуются следующие базисные группы:

1. базис аксиологических -х работ вследствие существования архитекурно-художественных элементов – ;
2. базис аксиологических затрат -х работ вследствии использования специальных различных материалов - ;
3. базис аксилологических затрат -х работ вследствии использования особой технологии или методов проведения ремонтных работ – .

Тогда аксиологически обусловленные затраты () определяются по формуле:

где – затраты на производство работ в зданиях с аксиологическими элементами, р.;

- базисные аксиологические затраты, (j =1,2,3), р.;

– затраты при наличии архитектурно-художественных элементов, р.;

– затраты при наличии особых материалов, р.;

– затраты при наличии особой технологии, р.

По расчету этой части затрат возможно определить аксиологические коэффициенты (соответственно ) которые выражают относительно большую величину затрат (в %) вследствие наличия аксилогических элементов над базисными затратами.

Таким образом рассчитываются затраты для зданий, имеющих аксиологическую ценность.

В результате исследования установлено, что такие затраты следует учитывать при комплексной реконструкции жилых кварталов. Наличие аксиологически ценных элементов в застройке мы предлагаем определять коэффициентом ценности застройки (), отражающим отношение количества ценных зданий, поставленных на учет ГУК и КГИОП, к общему количеству задний в квартале.

С учетом аксиологических затрат определяем показатели затрат на реконструкцию жилого квартала (З, р.) следующим образом:

В результате автором определена величина затрат на комплексную реконструкцию жилого квартала с различными технико-экономическими и градостроительными параметрами при учете аксиологической ценности жилищного фонда.

В диссертации разработана методика оценки эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов. Особенность инвестиционных проектов комплексной реконструкции жилых кварталов обусловлена следующими факторами:

• большая социальная значимость по сравнению с проектами ремонта отдельно стоящего здания;
• невозможность реализации без государственной поддержки (при реализации таких проектов требуются значительные инвестиции, так как требуется переселение жителей, т. е. наличие социального жилья в маневренном фонде).

Влияние этих факторов на методы оценки выражается в приоритетности социально-экономической эффективности и оценки с позиций минимизации инвестиционных издержек для достижения определенного социального результата. Предлагаемая автором методика основана на действующих Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Положения методики конкретизированы, уточнены и дополнены применительно к оценке проектов комплексной реконструкции жилых кварталов.

Автором диссертации на основе изложенных выше результатов исследования предлагается эффективность реконструкции жилых кварталов определять по следующим группам показателей (табл. 2):

• показатели общественной (социально-экономической) эффективности), учитывающие воздействие проекта на два главных аспекта развития города: социальный и экономический;
• показатели коммерческой эффективности, учитывающие конечные результаты комплексной реконструкции жилого квартала для каждого из участников процесса реконструкции;
• показатели бюджетной эффективности, учитывающие вклад бюджетных инвестиций в социально-экономические результаты.

Предлагаемую в диссертации методику определения эффективности рекомендуется использовать для оценки проектов комплексной реконструкции жилых кварталов. Кроме этих расчетов необходимо учитывать показатели сравнительной эффективности для определения наиболее экономичных проектов и выбора лучшего по качественным критериям, предъявляемым к жилой застройке.

Для развития и преобразования территорий эффективным методом управления является программно-целевой метод. В результате проведенного исследования автором предложен проект целевой программы комплексной реконструкции жилых кварталов центральный районов Санкт-Петербурга на 2007-2017гг.

Таблица 2.

Показатели, определяющие эффективность комплексной реконструкции жилых кварталов

№ п/п		Наименование показателя	Ед. изм.	Обозначение и формула для расчета
1		2	3	4
Показатели общественной (социально-экономической) эффективности
Показатели экономической эффективности
1.	Инвестиции в комплексную реконструкцию жилых кварталов		р.	где - инвестиции в комплексную реконструкцию жилых кварталов из всех источников финансирования за расчетный период; - коэффициент дисконтирования с учетом социальной нормы дисконта. - расчетный период.
2.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости у подрядных организаций		р.	где - составляющая ВП, обусловленная доходом ремонтно-строительной организации от реализации строительной продукции за расчетный период
3.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости у предприятий смежных отраслей		р.	где - составляющая ВП, обусловленная дополнительным доходом предприятий смежных отраслей за расчетный период
4.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости в производственной сфере (при улучшении жилищных условий работников)		р.	где - составляющая ВП, обусловленная дополнительным доходом производственных предприятий за счет повышения производительности и качества труда работников за расчетный период
5.	Чистый доход города		р.
6.	Чистый дисконтированный доход города		р.
7.	Мультипликатор инвестиций		коэф.	где - число подрядных организаций, выполняющих ремонтно-строительные работы; - число предприятий смежных отраслей; - число предприятий промышленности, улучшивших свою деятельность
Показатели социальной эффективности
8.	Показатели улучшения состояния жилищного фонда		годы % % %	- увеличение срока службы жилищного фонда; - улучшение санитарно-гигиенического состояния жилищного фонда: аэрация застройки; инсоляция застройки; - шумовой режим.
9.	Показатели улучшения использования жилищного фонда		м/ чел. коэф. % % % %	- рост обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя; - соотношение общей и жилой площади жилищного фонда; - уменьшение количества и удельного веса коммунальных квартир; - уменьшение количества ветхого и аварийного жилья; - снижение количества человек, стоящих на очереди на улучшение жилищных условий; - ускорение темпов обеспечения жильем очередников.
10.	Показатели градостроительной и функционально-планировочной организации территории жилых кварталов		м/га % %	- плотность жилищного фонда (брутто); - удельный вес встроенных помещений; - уровень озеленения территории квартала.
11.	Показатели изменения условий труда и занятости в городе		мест % %	-увеличение количества рабочих мест; - снижение уровня безработицы; - рост заработной платы.
Показатели коммерческой эффективности
Субъектов инвестиционной деятельности
12.	Чистый дисконтированный доход участников