Развитие организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов

Для исторических центров городов жилая среда рассматривается нами как архитектурно-историческая среда, обладающая культурно-исторической ценностью и целостностью. Реконструкция жилищного фонда исторического центра города является составной частью преобразования жилой среды исторического центра и должна быть представлена, по нашему мнению, как совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований:

1.необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор сохранения;

2. необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор обновления (рис.1.).

Говоря о центральных районах исторических городов, необходимо подчеркнуть, что речь при этом идет о жилой среде для значительной части горожан. Вне зависимости от условий формирования городских центров, они не бывают однородными. Мы предполагаем использование принципа многофункциональности застройки, то есть сохранение жилищной функции в качестве основной, с совмещением других функций городского центра.

Рис. 1. Графическое представление реконструкции жилищного фонда

исторического центра города

2. Выявлены и систематизированы проблемы, возникающие при реконструкции жилищного фонда исторического центра города в современных социально-экономических условиях: проблемы, унаследованные от предшествующего этапа формирования исторического центра города (социальные, градостроительные, технико-технологические), и проблемы развития исторического центра города на современном этапе: на федеральном уровне (отсутствие стратегии развития исторических центров городов, недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда; отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки; недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконструктивной деятельности; противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда) и на региональном уровне (информационные, экономические, правовые, технические, экологические и проблемы управления). Это позволяет обосновать основные направления реконструктивных преобразований исторического центра: формирование качественной среды проживания, рост объемов аксиологических форм воспроизводства, сохранение и развитие исторической застройки.

Анализируя развитие жилой застройки исторического центра в ретроспективе, мы пришли к выводу, что необходимость реконструкции обусловлена условиями и параметрами ее возведения.

Проведенное исследование формирования жилой застройки исторического центра Санкт-Петербурга позволило выявить проблемы, которые необходимо решить сегодня при реконструкции исторической застройки:

1. Проблемы, унаследованные от предшествующего этапа формирования исторического центра. «Наследством» предыдущего этапа развития стали:- социальные проблемы (связанные с вопросом жилищной обеспеченности и расселения коммунальных квартир, благоустройством территорий жилых кварталов, обеспечением объектами социального и культурно-бытового назначения и пр.); - градостроительные проблемы (связанные с сохранением ценной исторической застройки по аксиологическим критериям, увеличением или уменьшением плотности застройки, обеспечением гигиенических условий застройки – инсоляции, аэрации, шумового режима, развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур);- технико-технологические проблемы (обусловленные конструктивными особенностями технологии возведения зданий).

2. Проблемы современного этапа развития исторического центра.

Поскольку Санкт-Петербург относится к городу федерального значения, представляется уместным разделить проблемы реконструкции жилищного фонда исторического центра на 2 уровня:

Проблемы реконструкции жилищного фонда на федеральном уровне:

- отсутствие стратегии развития исторических центров городов;

- недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда;

- отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки;

- недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконструктивной деятельности;

- противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда.

Проблемы реконструкции жилищного фонда исторического центра в Санкт-Петербурге:

- информационные проблемы – отсутствие актуальной, достоверной и полной информационной базы о состоянии жилищного фонда исторического центра города, о состоянии инфраструктуры и ограничениях при строительстве;

- проблемы управления – отсутствие стратегии развития жилищного фонда исторического центра города и оптимального сочетания различных форм его воспроизводства; отсутствие единого органа управления реконструкцией жилищного фонда; отсутствие координации и четкого регулирования взаимоотношений между городом, государством и частным бизнесом; планирование проектов реконструкции должно осуществляться городом на основе государственно-частного партнерства;

- экономические проблемы – недостаточность всех видов ресурсов (особенно финансовых) при проведении реконструкции; высокий уровень инвестиций и обременительные условия для вхождения в проекты комплексной реконструкции, отсутствие развития инфраструктуры – в историческом центре инфраструктура изношена и ее реконструкция требует значительных средств;

- транспортные проблемы, связанные с организацией транспортных магистралей, условиями хранения транспортных средств, упорядочением внутриквартальных проездов и т.д.;

- правовые проблемы, связанные с решением имущественно-правовых вопросов при расселении коммунального жилищного фонда, аварийного и ветхого жилья; взаимодействием участников процесса реконструкции; нормативная документация, определяющая содержание проектной документации (СНиП, ТСН и др.) не соответствует сегодняшним требованием рынка;

- технические проблемы – физическое и функциональный износ жилищного фонда, рост объемов ветхого и аварийного фонда в историческом центре; сложность проведения подземного строительства и т.д.;

- экологические проблемы, связанные с загрязнениями всех видов.

Особо следует выделить проблему необходимого сочетания конъюнктурных интересов ремонтно-строительных организаций с приоритетами развития охраны и сохранения культурного наследия страны и города с направлениями комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра города.

3. Разработана классификация жилищного фонда исторического центра города, учитывающая совокупность свойств, признаков, функций, особенностей, типов и видов жилищного фонда, по предложенным автором классификационным признакам: форме собственности, цели использования, правовому режиму использования, типу жилищных отношений, типу имущественных прав, капитальности, степени износа, способу заселения, уровню благоустройства, потребительским характеристикам, статусу охраны, способу заселения, квартирографии, размещению жилых домов на территории квартала, планировочной структуре квартиры, аксиологическим характеристикам. На основании осуществленной классификации определяется совокупный аксиологический потенциал жилищного фонда исторического центра города с целью выделения объектов и элементов, требующих сохранения и охраны.

Жилищный фонд исторического центра города - объект экономических отношений, имеющий тройственную природу и ряд свойств:

Жилищный фонд как потребительское благо: благо длительного использования; благо многократного использования; многофункциональное благо; многообразие по потребительским свойствам и качествам; необходимость общественно-необходимых затрат для поддержания потребительских свойств; иммобильное благо.

Жилищный фонд как товар: в материально-вещественной и нематериализованной форме; длительный производственный и технологический цикл; увеличение стоимости по мере увеличения стоимости земли в историческом центре; уменьшение стоимости по мере увеличения износа; многоразовые продажи в течение жизненного цикла; низкая ликвидность; долгий срок реализации; уникальность; редкость; раритетность; подлинность; авторство; технологическая ценность; сохранность.

Жилищный фонд как капитал: высокая капиталоемкость; высокая надежность как инвестиционного актива; длительный срок окупаемости инвестиций; низкая ликвидность как инвестиционного актива.

С позиции управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города, нами предложена классификация жилищного фонда центра города по классификационным признакам, которые следует учитывать при проведении реконструктивных преобразований (табл.1.).

Таблица 1

Классификация жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга

Классификационный признак	Типы и виды жилищного фонда
форма собственности	частный жилищный фонд государственный жилищный фонд муниципальный жилищный фонд
цель использования	социального использования коммерческого использования специализированный жилищный фонд индивидуальный жилищный фонд
Правовой режим использования	социальный найм коммерческий найм субаренда или поднайм рента
Тип жилищных отношений	коммерческое жилье социальное жилье
Тип имущественных прав	собственное жилье арендное жилье
Капитальность	1 группа 2 группа 3 группа
Период строительства	1703-1860 гг. 1861-1899 гг. 1900-1917 гг. 1917-1955гг. После 1956г.
Планировочная структура квартиры	Анфиладная Анфиладно-коридорная Изолированные комнаты
Степень износа	0-20% 21-40% 41-60% Более 60% (ветхое)
Потребительские характеристики	Жилье низкого качества Жилье стандартного качества Жилье повышенной комфортности Элитное жилье
Размер и количество жилых помещений	1-комнатные квартиры 2-х комнатные квартиры и т.д.
Способ заселения	Многоквартирные дома Многоквартирные дома с коммунальным заселением Общежития
Размещение жилых домов на территории квартала	Лицевой корпус (вдоль красных линий) 1-й внутренний двор 2-й внутренний двор и т.д.
Уровень благоустройства	Полностью благоустроенный Частично благоустроенный Неблагоустроенный
Аксиологическая ценность	Наличие аксиологической ценности Не имеющие аксиологической ценности
Статус охраны	Федерального значения Регионального значения Местного значения Не имеющего статуса охраны