Развитие организационно-экономического механизма реконструкции жилищного фонда исторических центров городов

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «реконструкция жилищного фонда исторического центра города», под которым понимается совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований: необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор сохранения; необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор обновления. В отличие от существующих определений понятия «реконструкция» данное толкование в качестве приоритета выделяет необходимость сохранения ценности исторической застройки.

2. Выявлены и систематизированы проблемы, возникающие при реконструкции жилищного фонда исторического центра города в современных социально-экономических условиях: проблемы, унаследованные от предшествующего этапа формирования исторического центра города (социальные, градостроительные, технико-технологические), и проблемы развития исторического центра города на современном этапе: на федеральном уровне (отсутствие стратегии развития исторических центров городов, недостаточные объемы финансирования программ сохранения культурного наследия и ценного исторического жилищного фонда; отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования и других форм государственной поддержки; недостаточные объемы бюджетного финансирования ремонтно-реконструктивной деятельности; противоречия в нормативно-правовой базе, регулирующей вопросы реконструкции жилищного фонда) и на региональном уровне (информационные, экономические, правовые, технические, экологические и проблемы управления). Это позволяет обосновать основные направления реконструктивных преобразований исторического центра: формирование качественной среды проживания, рост объемов аксиологических форм воспроизводства, сохранение и развитие исторической застройки.
3. Разработана классификация жилищного фонда исторического центра города, учитывающая совокупность свойств, признаков, функций, особенностей, типов и видов жилищного фонда, по предложенным автором классификационным признакам: форме собственности, цели использования, правовому режиму использования, типу жилищных отношений, типу имущественных прав, капитальности, степени износа, способу заселения, уровню благоустройства, потребительским характеристикам, статусу охраны, способу заселения, квартирографии, размещению жилых домов на территории квартала, планировочной структуре квартиры, аксиологическим характеристикам. На основании осуществленной классификации определяется совокупный аксиологический потенциал жилищного фонда исторического центра города с целью выделения объектов и элементов, требующих сохранения и охраны.
4. Впервые определены функции жилищного фонда (гносеологическая, социальная, коммуникативная, воспитательная, утилитарная), обусловленные аксиологической ценностью жилищного фонда исторических центров городов. Выявлены составные части аксиологической ценности жилищного фонда исторического центра 2-х уровней: для отдельного здания и для ансамбля (документальная, рациональная, историческая, художественная, культурная, архитектурная, эстетическая, эмоциональная и ценность как символа).
5. Разработан новый метод оценки совокупного аксиологического потенциала жилищного фонда исторического центра города: на основе метода экспертных оценок по сформированному автором перечню критериев (строительно-технических: сохранность конструктивных и объемно-планировочных решений; градостроительных: роль в ансамбле, согласованность с архитектурно-пространственным окружением, наличие и доступность визуального восприятия; атрибуция: авторство, время создания, редкость, подлинность; функциональных: сохранность функции, общественная значимость; аксиологических: форма и геометрия застройки, оформительские и планировочные характеристики, пластичность здания) выявляются и оцениваются аксиологическая и функциональная ценность жилищного фонда и риск его утраты. Применение данного метода позволяет разрешить противоречие при преобразовании и сохранении жилищного фонда исторического центра города и достичь оптимального сочетания различных форм его воспроизводства.
6. Разработан организационно-экономический механизм управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города как совокупность трех подсистем: организационно-управляющий во главе с Департаментом развития исторического центра, нормативно-информационной на основе Единой автоматизированной информационной базы системы управления, финансово-экономической путем создания Фонда развития исторического центра и включающий основные структурные элементы: основные цели (воспроизводство жилищного фонда и сохранение его аксиологического потенциала), принципы: общие (системность, целенаправленность, эффективность, адаптивность и др,.) и специфические (целостность, функциональная целесообразность, безопасное содержание и др.), функции, методы и инструменты управления и ресурсы управления. Данный механизм позволяет разработать и реализовать стратегические градостроительные программы развития жилых территорий исторического центра; определить баланс между сохранением и преобразованием исторических жилых территорий, консолидировать усилия субъектов процесса преобразования.
7. Предложен интегральный показатель социально-экономической эффективности проектов реконструкции жилищного фонда исторического центра - прирост национального богатства, дополняющий показатели оценки эффективности инвестиционных проектов, под которым понимается эффективность проекта в интересах социально-экономического и культурного развития страны в целом и участвующих в нем регионов.
8. Сформулированы принципы развития арендного рынка жилья в центре города: градостроительное дифференцирование территории, дифференциация для различных социальных и возрастных групп арендополучателей, государственная поддержка для граждан с низкими доходами. Формирование адресных программ воспроизводства жилищного фонда исторического центра посредством возрождения бывших доходных домов в центре Санкт-Петербурга основано на качественной градации типологического подхода к реконструкции: горизонтального (глубинного) зонирования (по участку территории бывшего домовладения) и вертикального зонирования (по этажам), что является эффективным и цивилизованным решением жилищной проблемы города в целом.
9. Разработаны основные направления стратегии управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города Санкт-Петербурга: основные значимые цели, основные задачи, сроки, основные мероприятия и ожидаемые конечные результаты. Обоснована структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления. Определены этапы разработки и реализации стратегии: информационный, базирующийся на математической модели перспективного развития жилищного фонда; аналитический; стратегического выбора; реализации стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что главные практические и теоретические выводы и предложения направлены на решение важнейшей народнохозяйственной задачи - воспроизводства жилищного фонда исторической застройки городов при сохранении развития исторической застройки городов. Результаты выполненных исследований, предложенные методологические решения и рекомендации могут быть использованы для совершенствования системы управления комплексной реконструкцией жилищного фонда в исторических городах России.

Результаты диссертационного исследования использованы:

- Комитетом по строительству г. Санкт-Петербурга - при разработке стратегии развития Санкт-Петербурга, проектов и программ комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга и программ развития исторического центра Санкт-Петербурга;

- Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры - при анализе тенденций изменения состояния жилищного фонда исторического центра города и его реконструктивных преобразований;

- ОАО «Санкт-Петербургский институт «Ленпроектреставрация» - результаты системного анализа жилищного фонда исторического центра города, выявление его места, роли и сущности и особенностей, формирующий аксиологический потенциал жилищного фонда исторической застройки;

- в учебном процессе Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета при чтении лекций по курсу «Экономика строительства», «Экономическая оценка инвестиций».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены: на 45, 46, 47, 64, 65, 66, 67, 68-ой Научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г. Санкт-Петербург,1987, 1988, 1989, 2007, гг.), на 61-ой, 63-ей, 64-ой Международных научно-технических конференциях молодых ученых (г. Санкт-Петербург, 2009г., 2010г.), Международном коллоквиуме «Zur Fragen der Eigenerwirtschaftung der Grundmittel in Bauwesen» (Лейпциг, 1990г.), на Международной научно-практической конференции «Инновации экономики и управления в строительстве» (г.Санкт-Петербург, 2012г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика современного управления» (г.Санкт-Петербург, 2012г.), Международном конгрессн «Наука и инновации в современном строительстве -2012» (г.Санкт-Петербург, 2012г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: экономика, общество, бизнес» (г.Санкт-Петербург, 2010г.), Российской научно-практической конференции «По пути к возрождению: теория и практика управления в условиях перехода России на инновационный путь развития» (г.Санкт-Петербург, 2010г.).

Результаты диссертационного исследования использовались в научно-исследовательской работе по темам: «Разработка сборника укрупненных показателей затрат по реконструкции сложившихся кварталов районов Ленинграда и его пригородов» (1988г.), «Исследование теории и методов управления проектами в инвестиционно-строительной, градостроительной и в сфере недвижимости» (2013г.).

Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 47 научных работах, общим объёмом 38,4 п.л., в том числе в двух монографиях и в семнадцати работах – в журналах, рекомендуемых ВАК.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения и библиографии.

Первая глава диссертации «Реконструкция жилищного фонда исторической застройки города - опыт и проблемы» посвящена определению сущности реконструкции жилищного фонда исторической застройки, исследованию отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилищного фонда исторических городов. На основе ретроспективного анализа формирования исторической застройки Санкт-Петербурга выявлены проблемы и определены перспективы развития исторического центра города.

Во второй главе диссертации «Жилищный фонд исторических центров городов как система и объект управления» дано теоретическое обоснование сущности жилищного фонда исторических центров городов в соответствии с его тройственной природой, предложена классификация на основе выявленных особенностей, функций и свойств; проведен анализ современного состояния жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга и разработана методика оценки аксиологического потенциала жилищного фонда исторической застройки.

Третья глава «Формирование организационно-экономического механизма управления реконструкцией ЖФ ИЦ городов» раскрывает содержание организационно-экономического механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов и содержит методологические основы его формирования. Предложено совершенствование механизма управления реконструкцией жилищного фонда исторического центра города на основе государственно-частных партнерств.

В четвертой главе диссертации «Стратегия управления реконструкцией жилищного фонда исторических центров городов» обоснована предлагаемый автором стратегический подход к развитию территорий исторического центра. Предложена структура, модель и технология формирования информационного обеспечения процесса управления реконструкцией ЖФ ИЦ города.

В пятой главе «Современный подход к оценке эффективности реконструкции жилищного фонда исторических центров городов» осуществлено исследование методов и подходов к оценке эффективности, разработана методология оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции с учетом особенностей этих проектов. Дано экономическое обоснование целесообразности воссоздания доходных домов в историческом центре города на основании ретроспективного анализа строительства доходных домов Санкт-Петербурга.

В заключении изложены основные выводы и рекомендации, полученные в результате проведённого исследования.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «реконструкция жилищного фонда исторического центра города», под которым понимается совокупность взаимосвязанных, но разнонаправленных векторов преобразований: необходимость сохранения целостности и многообразия всего аксиологического потенциала исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор сохранения; необходимость развития исторической застройки на разных планировочных уровнях - вектор обновления. В отличие от существующих определений понятия «реконструкция» данное толкование в качестве приоритета выделяет необходимость сохранения ценности исторической застройки.

Реконструкцию можно представить тремя подсистемами: материально-технической, социально-экономической и градостроительной. По нашему мнению, экономическая и градостроительная составляющие являются определяющими, что обусловлено следующими причинами:

- реконструкция жилищного фонда исторического центра города представляет собой часть общественного воспроизводства в жилищной сфере и зависит от уровня производственных отношений и производительных сил, а также от объективно действующих экономических законов (например, закона возрастания потребностей, закона стоимости, закона потребительского выбора и т.д.);

- реконструкция жилищного фонда исторического центра города является частью общей системы управления жилищным фондом разного уровня (государственного, муниципального, частного);

- реконструкция жилищного фонда исторического центра города находится в общей системе управления объектами культурного наследия разного уровня (государственного, регионального, местного);

- при реконструкции жилищного фонда исторического центра города не только создаются жилищные условия для эффективного воспроизводства человека, но и сохраняется историческая застройка и улучшается городская среда.

Таким образом, экономическая сторона является главной и определяет сущность реконструкции, а градостроительная сторона является ограничивающей и сдерживающей. Реконструкция жилищного фонда исторического центра города рассматривается нами как интегративное понятие, объединяющее технические, градостроительные, культурно-исторические, организационные, экономические и социальные факторы, процессы и мероприятия и понимается как совокупность организационно-экономических отношений и взаимосвязей по реализации технических, градостроительных, технологических и организационных мероприятий, позволяющих сохранить аксиологический потенциал жилищного фонда, и провести коренное обновление планировочной структуры жилых кварталов исторического центра города, а также как технический и технологический процесс, направленный на расширенное воспроизводство жилищного фонда исторического центра города.

Для эффективной комплексной реконструкции жилищного фонда исторического центра необходимо учитывать факторы, стимулирующие или ограничивающие проведение реконструктивных мероприятий. Автором систематизированы факторы и параметры, влияющие на эффективность комплексной реконструкции: историко-культурные, архитектурно-композиционные, санитарно-гигиенические, социально-демографические, функциональные, организационно-технологические, факторы технического состояния, инженерное благоустройство, экономические факторы.