Методология оценки стоимости объектов недвижимости железнодорожного транспорта

PV - величина кредита, требующегося для приобретения объекта по рыночной стоимости, т.е. под процент, превышающий предельно допустимый, руб.

Для ускорения определения величины данной корректировки в диссертации разработана таблица и график (рис. 7) коэффициентов числа дисконтных пунктов, значения которых зависят от продолжительности срока предоставления кредита и разницы между рыночной и контрактной ссудными ставками.

Использовать график (рис. 7) при оценке рыночной стоимости недвижимости нами предлагается следующим образом. Например, если для приобретения объекта был выдан льготный кредит в размере 600000 рублей сроком на 12 лет и “дельта” рыночного и льготного процентов составила 3%, то величина корректировки равна: руб.

Данные по объектам-аналогам

Таблица 2

Номера объектов-аналогов	Дата сделки	Вид сделки	Длина путей, п.м.	Цена, тыс. руб.	Цена 1 п.м., тыс. руб.
№ 1	04.1995	продажа	83	61,17	0,737
№ 2	09.2002 г.	продажа	6254,5	1610	0,257
№ 3	07.2002 г.	продажа	13254	1500	0,113
№ 4	08.2002 г.	мена	13322	200	0,015
№ 5	08.2002 г.	мена	3651	200	0,055
№ 6	07.2002 г.	продажа	1256	200	0,159
№ 7	09.2002 г.	продажа	23517	1300	0,055
№ 8	06.2003 г.	оценка	3415	1206,5	0,353

Метод сравнения продаж может быть применен только на достаточно развитых рынках недвижимости, в отношении объектов на которых имеется возможность получения информации требуемого объема и качества. В большинстве случаев эти условия не соблюдаются на рынках специализированной недвижимости железнодорожного транспорта, к которой мы относим объекты 1 и 2 классификационных групп. Однако в настоящее время в наиболее экономически активных регионах для ряда объектов 2 классификационной группы сложились условия для применения метода рыночных сравнений.

Так, например, мы получили возможность использовать данный метод для оценки рыночной стоимости подъездных железнодорожных путей. Для этого потребовалось в течение нескольких лет вести собственную базу данных. Оценивались подъездные железнодорожные пути, примыкающие к станции “Х”, грузового района “Y”, длиной 595 п.м. Исходные данные по объектам-аналогам приведены в табл. 2.

Примечание: На оси ординат показана длина подъездных путей, км; на оси абсцисс – цена продажи, тыс. руб./п.м.

Рис. 8. Пример обработки данных таблицы 2 (после внесения корректировок) – степенная зависимость

Обработка данных таблицы 2, после внесения ряда корректировок, была произведена с помощью “мастера диаграмм” электронных таблиц ”Excel” (рис. 8).

Как видно из рис. 8, при длине подъездных путей 595 п. м, их рыночная стоимость составляет около 0,430 тыс. руб./п.м. Достоверность аппроксимации приблизительно 72%.

В случаях, когда численные значения количественно не определимы, нами рекомендуется использовать метод квалиметрии, в котором эти значения определяются качественным методом – в баллах. При этом метод квалиметрии может быть применен либо как дополнение к методу сравнения продаж, либо самостоятельно. В первом случае часть корректировок должна быть внесена количественно, а остальные – в виде баллов. Во втором случае выражаются качественно все корректировки.

В диссертации приведена методика формирования исходных и итоговых квалиметрических таблиц.

В случае если информационная база для применения методов сравнения продаж и квалиметрии отсутствует, можно рекомендовать в рамках сравнительного подхода, использовать метод аналогий. Метод аналогий может быть применен в нескольких модификациях, которые различаются используемыми базами сравнения. В методе аналогий могут использоваться: валовой рентный коэффициент (ВРК), лидирующие индикаторы, иные соотношения.

Достоинства и недостатки ВРК хорошо известны и, поэтому, не будем на них останавливаться.

При использовании в методе аналогий лидирующего индикатора предлагается исходить из того, что существуют некоторые товары, работы или услуги, цены на которые изменяются приблизительно в такой же пропорции, как и на оцениваемые объекты недвижимости. При этом данные изменения происходят открыто и быстрее, по сравнению с изменениями цен на недвижимость, что делает доступным получение исходной информации. Примером может являться объявление российским правительством дефолта 17 августа 1998 г., после которого рынок недвижимости лихорадило примерно года, по завершении которого цены стабилизировались на уровне примерно в два раза меньшим (в валютном эквиваленте) по сравнению с до кризисной их величиной. В то же время, например, рынки цветных металлов или автомобилей, стабилизировались значительно быстрее, и падение валютных цен в дальнейшем на рынке недвижимости в целом повторило падение цен на них.

Известны другие биржевые товары, изменение цен на которые может использоваться для определения величины лидирующего индикатора: золото, зерно, нефть, лес, черные металлы, цемент. Последние три из них могут оказаться наиболее информативными, т.к. они впрямую используются на родственном недвижимости рынке – в строительстве.

Другими словами, методом аналогий стоимость недвижимости может быть выражена в определенном количестве автомобилей, тоннах нефти или кубических метрах газа, цены на которые хорошо известны.

В методе аналогий могут использоваться и иные соотношения. Например, сложившиеся пропорции между ценами на загородные и городские земли, между ставкой надежного банковского процента и нормой дисконта для земли, между стоимостью 1 кв. м офисных и складских помещений и т.д.

В рамках затратного подхода в диссертации разработана методика оценки рыночной стоимости недвижимости затратным методом оценки. При этом предложены четыре подхода к оценке стоимости строительства: с использованием имеющихся смет, по укрупненным показателям, ресурсным методом и по прейскурантам (прейскурантным ценам). Выполнена характеристика этих информационных баз, выявлены особенности их применения в оценочной деятельности; разработана номенклатура косвенных издержек инвестора и предложены два способа их расчета: прямого счета и косвенной оценки.

В ходе исследования выявлен ряд положений, которые следует внести в действующие Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков. В частности, при использовании методов выделения и остатка следует учитывать не стоимость восстановления (замещения) объекта, а остаточную стоимость затрат инвестора:

Сзи = Свос(Сзам) + КИ – И, (16)

где Свос(Сзам) – стоимость восстановления (замещения), руб.;

КИ – величина косвенных издержек инвестора, руб.;

И – накопленный улучшениями износ на дату оценки, руб.

При использовании метода остатка для оценки застроенного земельного участка, стоимость затрат инвестора следует определять с учетом прибыли предпринимателя, а ЧОД от единого объекта недвижимости – по объектам-аналогам, находящимся в таком же техническом состоянии, как и оцениваемый. При применении метода капитализации земельной ренты под термином ”период” следует понимать один год, а под термином “стоимость земельного участка” - стоимость прав на земельный участок, и соответствующим образом трансформировать записи формул.

Величина земельной ренты может определяться различными способами, но в любом случае под земельной рентой должен пониматься чистый операционный доход от сдачи участка в аренду на сложившихся на дату оценки рыночных условиях с учетом тенденции их изменения в перспективе:

, (17)

где ПВДзем – потенциальный валовой доход, который способен генерировать оцениваемый земельный участок в сложившихся рыночных условиях с учетом его НЭИ, руб./год;

П – сумма потерь дохода (расходов) собственника, связанных с обладанием земельным участком, руб./год.

ПВД определяется путем умножения площади земельного участка на величину годовой рыночной арендной ставки за землю в случае, если анализ НЭИ земельного участка показал, что его целесообразно сдавать в аренду целиком (первый случай). Если в результате анализа НЭИ был сделан вывод, что земельный участок с экономической точки зрения не однороден и его выгоднее разделить на отдельные подучастки, которые затем сдать в аренду по отдельности, по различным ставкам аренды (второй случай), то ПВД определяется как сумма указанных выше произведений:

- для первого случая: (18)

- для второго случая: , (19)

где Sзу – площадь земельного участка, кв. м;

Аст.зу – величина годовой арендной ставки за землю, руб./кв.м в год;

n = 1…N – количество подучастков, на которые был разделен оцениваемый земельный участок перед сдачей в аренду, ед.

В диссертации предложены формулы для расчета рыночной стоимости различных прав на земельные участки.

При применении метода предполагаемого использования рекомендовано применять разные ставки дисконтирования, что позволит учесть различную степень надежности исходной информации.

Из оценочной практики хорошо известно, что с наибольшей точностью, как правило, определяется расходная часть проектов, с меньшей – доходная. Наименее обоснованным является прогноз реверсии (Rev). Следовательно, в тех случаях, когда различия в оценке данных статей реализации проекта являются существенными, целесообразно в расчетах использовать различные ставки дисконта, исходя из принципа: чем ниже надежность определения показателя, тем выше риск ошибки расчетов и тем выше должна быть используемая ставка дисконтирования.

Следуя данному правилу, для большинства случаев оценки недвижимости можно предложить следующие соотношения названных ставок:

Ерасх

где Ерасх – ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, 1/год;

Едох - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени периодических доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, 1/год;

ЕRev - ставка дисконта, используемая для приведения к начальному моменту времени дохода от Rev, прогнозируемой в конце расчетного периода, 1/год.

Если существенных различий в надежности определения ценообразующих параметров нет, о чем следует сделать специальную оговорку в отчете, допустимо использование единой ставки дисконтирования.

Кроме того, в расчетах следует:

- при оценке величины Rev выполнять исключение расходов на продажу (гонорара посредника) и налога на прибыль:

Rev = Спрод *(1-Крлр)*(1-Нпр), (21)

где Крлр – величина комиссионных, выплачиваемая посреднику (риэлтеру) при совершении сделки с объектами данного типа, сложившаяся на рынке на дату оценки, доли единицы;

Нпр – норма налога на прибыль (доход), уплачиваемая продавцом при совершении сделки с объектом недвижимости в соответствии с действующим на дату оценки законодательством, доли единицы;

Спрод – прогнозируемая стоимость продажи объекта, руб. Величина Спрод принимается в расчет без учета НДС;

- уточнять, что сумма и временная структура расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его НЭИ – это текущая стоимость затрат инвестора. В отличие от других методов предусматривать процедуру дисконтирования;

Одним из существенных, но недостаточно разработанных вопросов затратного подхода оценки рыночной стоимости недвижимости является оценка предпринимательской прибыли (Ппр). В диссертации доказано, что прибыль предпринимателя методически более верно будет определять с учетом стоимости земельного участка. Учитывая выявленные в работе недостатки существующих методов оценки нормы предпринимательской прибыли, предложен новый способ оценки данного ценообразующего показателя, который назван методом предполагаемого использования.

В качестве основного методического положения принят показатель дисконта проекта (ДП), предусмотренный Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Однако, в отличие от указанных Методических рекомендаций, за дату оценки нормы предпринимательской прибыли следует принимать не начальный период времени t = t0, а дату окончания строительной фазы осуществления проекта. Это объясняется тем, что предпринимательская прибыль от осуществления инвестиций в недвижимость в полном объеме будет получена только после окончательного расчета между инвестором, генподрядчиком и покупателем (арендатором) объекта.

Тогда норма Ппр определяется как разность показателей ЧДД и чистого дохода (ЧД), отнесенная к дисконтированной к дате завершения строительства сумме затрат инвестора:

, (22)

где ЧДДк.р.п – величина чистого дисконтированного дохода, определенная, соответственно, на конец расчетного периода, руб.;

Т – продолжительность расчетного периода, годы;

t – номер шага расчета (года расчетного периода);

Сзи t – величина (стоимость) затрат инвестора на t-ом шаге расчетов, руб.;

Е – норма дисконта, доли единицы.

При использовании выражения (22) в его знаменателе следует учитывать величину накопленного улучшениями износа на дату оценки, а в составе Сзи t - рыночную стоимость земельного участка.

В связи с тем, что затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости не вполне адекватно отражает соотношение спроса и предложения, в диссертации предложен новый метод - дисконтирования сметной стоимости (бухгалтерских издержек) ДСС (ДБИ).