Сметной стоимости комплексной жилой застройки с участием иностранного капитала

На правах рукописи

ГУ Фэйфэй

ФОРМИРОВАНИЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННОГО КАПИТАЛА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2013

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО « Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономики строительства

Научный руководитель:	кандидат экономических наук, профессор Барановская Наталия Игоревна
Официальные оппоненты:	Дроздова Ирина Валерьевна, доктор экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры управления; Ардзинов Василий Дмитриевич, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения», профессор кафедры экономики и менеджмента в строительстве
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет»

Защита состоится «11» июня 2013 года в 1300 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-ая Красноармейская ул., д.4, зал заседаний диссертационного совета (аудитория 219).

Телефон/факс: (812) 316-58-72

Email: rector@ spbgasu.ru

С диссертацией можно ознакомиться в фундаментальной библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан « 06 » мая 2013 г.

Учёный секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, Асаул Вероника Викторовна

профессор

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Создание полноценной среды обитания человека в городе – важнейшая задача архитекторов, градостроителей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, подрядных строительных организаций, городских и муниципальных органов управления.

Массовое жилищное строительство в СССР осуществлялось с начала 60-х годов прошлого века. Дома строились по типовым проектам, в основном индустриальными методами с применением сборных железобетонных конструкций.

Застраивались новые жилые кварталы и возникали проблемы с развитием социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.

На их решение был направлен ряд партийно-правительственных постановлений; утверждено “Положение о градостроительном комплексе” (1983г.), инструктивные документы по планированию, проектированию, организации комплексного жилищно-гражданского строительства (1978- 1984гг.). Поставлена задача обеспечить к 2000 году каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом.

Перестройка (конец 80-х – начало 90-х годов прошлого века) нарушила планомерное развитие комплексного жилищно-гражданского строительства. В 90-х годах резко падают объемы строительства жилья. Оно осуществлялось преимущественно за счет частных инвестиций на условиях долевого строительства. Вследствие снижения рождаемости уменьшилась потребность в детских садах-яслях, школах. Их здания продавались или сдавались в аренду.

Таким образом, вопросы комплексной застройки жилых кварталов потеряли значение; новые жилые дома встраивались в существующие кварталы, создавая уплотнительную застройку.

С начала 2000-х годов отмечается постепенный рост объемов жилищного строительства; однако до сих пор не превзойден уровень 1987г. В последние 2-3 года вследствие увеличения рождаемости возросла потребность в детских дошкольных учреждениях (ДДУ) и школах; ведется активное строительство ДДУ.

Проблема комплексной застройки снова становится актуальной.

В этой связи следует отметить инициативу Шанхайской инвестиционной строительной компании (КНР), предложившей в 2005г. построить жилой район в юго-западной части Санкт-Петербурга в Красносельском районе на территории, подготовка которой требовала больших затрат денежных средств и времени.

Реализация инвестиционного проекта начинается с определения его стоимости.

Несмотря на наличие большого числа методических документов по определению сметной стоимости строительства (МДС-81), методика современного ценообразования нуждается в дальнейшем совершенствовании применительно к конкретным целям, задачам, объектам инвестирования. Проведенный по инициативе Минрегионразвития пересмотр сметно-нормативной базы в 2008-2011гг, не внес принципиальных изменений, лишь усложнив определение сметной стоимости для предприятий, организаций, рядовых сметчиков.

Степень научной разработанности темы исследования.

Исследования теоретических и практических вопросов экономики и организации комплексной жилой застройки активно проводились в 70е-80 е годы прошлого века. В работах Барановской Н.И., Зарембы Б.В., Израелиса Г.Н., Каплана Л.М., Малининой Н.А., Митягина С.Д., Панибратова Ю.П., Сугробова Н.П., Чистяковой Т.Н., Щеглова Б.А. и др. формировалось понятие градостроительного комплекса, разрабатывались вопросы градостроительного нормирования, планирования, финансирования и организации комплексного жилищно-гражданского строительства в городах.

В настоящее время эти вопросы находят отражение как в работах отечественных специалистов: Ардзинова В.Д., Асаула А.Н., Асаул В.В., Башкатова В.С., Богатовой Т.В., Бузырева B.В., Гужвы Е.Г., Гумбы Х.М., Дроздовой И.В., Ершовой С.А., Крушинского Ю.А., Ларионова А.Н., Либермана И.А., Луценко Д.В., Малининой К.В., Петрова А.А., Смирнова Е.Б., Фалтинского Р.А., Федосеева И. В., Фролова В.И. и др., так и зарубежных, в т. ч. китайских авторов: Ян Цзин, Ма Цзинь, Чэнь Даопин, Ли Синьцзян.

В Научно-исследовательском и проектном центре генерального плана Санкт-Петербурга (НИПЦ) разработаны градостроительные нормативы, отвечающие современным представлениям о жилищной обеспеченности и комплексе социальных услуг (пока не утверждены Правительством города). Предлагается осуществлять мониторинг застройки новых жилых районов Санкт-Петербурга.

Комплексную застройку новых жилых кварталов в город е осуществляют корпорация “ЛенСпецСМУ” по инициативе ее руководителя д. э. н. проф. Заренкова В.А., компания ООО “Дальпитерстрой”.

Вместе с тем следует отметить, что теоретические и практические вопросы, связанные с определением сметной стоимости проектирования и строительства комплексной жилой застройки вообще, в том числе с участием иностранного капитала, в настоящее время не проработаны.

Цель и задачи диссертационного исследования .

Цель исследования разработка методов определения стоимости строительства градостроительных образований на разных этапах их формирования – от инвестиционного замысла до реализации проекта.

Объектом исследования является деятельность иностранного инвестора-застройщика при реализации инвестиционного проекта комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге.

Предмет исследования – управленческие отношения при формировании стоимости сложной многоуровневой градостроительной продукции.

Задачи исследования:

– дано понятие комплексной жилой застройки на основе рассмотрения сфер жизнедеятельности человека. Выделены составные элементы комплексной жилой застройки: жилые дома, предприятия общественного обслуживания, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

– сформулированы понятие градостроительного комплекса и рекомендации по размерам и составу объектов;

– проведен анализ развития комплексного жилищно-гражданского строительства, в том числе объемно-планировочных и строительно-конструктивных решений жилых домов, общественных зданий и сооружений на разных этапах социально-экономического развития России;

– исследован состав и технические решения инженерной и транспортной инфраструктуры жилых кварталов;

– обобщен опыт проектирования и определения стоимости комплексной жилой застройки в КНР;

– установлена взаимосвязь понятий инвестиций, капитальных вложений, сметной стоимости строительства;

– разработаны методические положения, модель и алгоритм определения сметной стоимости жилищно-гражданского строительства применительно к комплексной застройке жилого квартала;

– выявлены особенности формирования стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки;

проведена практическая апробация теоретических разработок–обоснована комплексная цена градостроительства при реализации российско-китайского инвестиционного проекта “Балтийская жемчужина ” (“Жемчужная премьера”, первая очередь). Она включает стоимость жилищно-гражданского строительства, инженерной и транспортной инфраструктур.

Научная новизна и значимость проведенного диссертационного исследования заключаются в следующих, наиболее важных результатах, выносимых на защиту :

1. Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России: социалистического (60 - 80-е гг. XX века), перестройки (90-е годы), капиталистического (с 2000г.). Отмечается постоянное совершенствование объемно-планировочных и строительно-технологических решений жилых домов; появление новой типологии квартир, отражающей социальное расслоение общества. Обоснованы необходимость и возможность осуществления жилой застройки градостроительными комплексами.
2. Сформулировано понятие градостроительного комплекса (ГСК) как градостроительного образования, застройка которого осуществляется по единому проекту в установленные сроки. Дана характеристика градостроительного комплекса как интегрированной системы, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения. На любом уровне градостроительных жилых образований выделяются следующие составные элементы комплексной жилой застройки: жилой фонд; учреждения и предприятия общественного обслуживания населения; инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий; городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения; благоустройство и озеленение территорий.
3. Рекомендовано использовать в России опыт проектирования, строительства и определения стоимости комплексной жилой застройки Китайской Народной Республики, являющейся одним из лидеров мирового рынка, в том числе строительного. В Китае достигнуты высокие результаты по объемам, качеству, снижению стоимости и сроков жилищно-гражданского строительства. Особенностью инвестиционной политики КНР является то, что земельные участки рассматриваются как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора. В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки – 70 лет; для коммерческой недвижимости – 50 лет.
4. Обоснована необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности для планирования и финансирования комплексной жилой застройки. Рекомендуется предусмотреть распределение средств по отраслям непроизводственного строительства: жилищное, образование, здравоохранение и др.; по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства.

Предложены методика расчета и нормативная база (система нормативов) для определения стоимости строительства на этапах инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

5. Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки; алгоритм расчета сметной стоимости строительных работ при использовании базисно-индексного и ресурсного методов составления локальных смет. Предложенные модель и алгоритм позволяют формализовать расчеты сметной стоимости строительства.
6. Определена “цена градостроительства”, то есть сметная стоимость комплексной жилой застройки и ее структура при реализации инвестиционного проекта с участием иностранного капитала. Выявлены тенденции изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки.

Рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях “Инвестиционного замысла” – 10%; “Обоснования инвестиций” – 5%; “Проектной документации” – 2% (существующий).

Теоретическая и практическая значимость работы.

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в развитии методики определение стоимости сложной многоуровневой строительной продукции. Предложенные автором методика, модель и алгоритм определения стоимости строительства позволяют с достаточной степенью точности оценить инвестиционные затраты на разных этапах реализации проекта комплексной жилой застройки.

Практическая значимость диссертации состоит в расчете (обосновании) комплексной цены градостроительства жилого комплекса при реализации стратегического российско-китайского инвестиционного проекта.

Рассчитанные в диссертации показатели затрат на формирование градостроительных комплексов позволяют определить их направления: жилищное строительство, социальные объекты, инженерная и транспортная инфраструктуры.

Отдельные положения исследования могут быть использованы в учебном процессе для подготовки и переподготовки специалистов по специальностям “Экономика и управление строительством” и “Ценообразование и сметное нормирование в строительстве”.

Внедрение. Результаты исследований в практической области подтверждаются: актом о внедрении в ООО “Шанхайская консалтинговая группа”, являющейся дочерней компанией ЗАО “Балтийская жемчужина”.

Методология и методы исследования.

Методологической основой диссертации являются концепции современного ценообразования и сметного нормирования, обоснованные в отечественной и зарубежной литературе.

Методы исследования. В исследовании использовались системный подход; методы логического и структурного анализа; методы сметных расчетов по объектам-аналогам, укрупненным сметным нормативам, территориальным единичным расценкам; компьютерные технологии обработки информации.

Информационной базой исследования служат научная, учебная, справочная и специальная нормативная литература; материалы периодической печати; глобальная информационная сеть Интернет.

Область исследования диссертационной работы соответствует паспорту специальности ВАК 08.00.05 – 1.3.56. “Методологические и методические подходы к развитию сметного нормирования и рыночных методов ценообразования в строительстве”.

Степень достоверности и апробация результатов исследования.

Достоверность научных результатов обеспечивается соблюдением требований, определяемых системой методических документов по ценообразованию в строительстве (МДС), использованием действующей нормативной базы, рекомендательными и справочными материалами, приводимыми в периодических изданиях по ценообразованию в строительстве.

Апробация работы. Результаты исследования обсуждались на трех международных научно-практических конференциях, в том числе: на 63-й и 68-й международных научно-технических конференциях молодых ученых «Актуальные проблемы современного строительства» (Санкт-Петербург, 2010г. и 2011г.) ; Материалы международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых ученых и докторантов «Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве» (Санкт-Петербург, 2012г.).

Структура и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 127 наименований.