Влияние реконструкции исторической недвижимости на экономический потенциал города (на примере санкт-петербурга)

На правах рукописи

ГРИНЦЕВИЧ Екатерина Александровна

ВЛИЯНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ИСТОРИЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ ГОРОДА

(НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2011

Работа выполнена на кафедре экономики строительства

Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:	кандидат экономических наук, доцент Малинина Нина Александровна
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор Песоцкая Елена Владимировна доктор экономических наук, профессор Ларионов Аркадий Николаевич
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Защита состоится «31» января 2012 г. в 15.30 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 219.

Телефон: (812) 316-58-73, факс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан « » декабря 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук В. В. Асаул

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования определяется необходимостью разработки инновационного подхода к исторической недвижимости при помощи определения ее экономического потенциала и включения его величины в паспорт объектов.

Объекты недвижимости, отнесенные к памятникам, расположенные в Санкт-Петербурге, составляют 1/10 часть всего культурного наследия Российской Федерации (около 7,8 тысяч). Структура исторических объектов Санкт-Петербурга по видам представлена на рис. 1.

Рис. 1. Структура исторических объектов Санкт-Петербурга по видам, % (построена на основе данных КГИОП)

Национальное богатство, как макроэкономический показатель, включает невоспроизводимое имущество, к которому относятся и объекты культурного наследия (ОКН). Стоимость национального богатства на сегодняшний день не может быть полностью учтена в системе национальных счетов из-за отсутствия методик оценки его составляющих.

Расчеты показали, что исторический фонд зданий, расположенных в Санкт-Петербурге, составляет 25 тыс. объектов. Можно сделать вывод, что 20,6 тыс. зданий не выявлены и не признаны памятниками архитектуры из-за нехватки бюджетных средств на их содержание и охрану. Состояние культурного наследия города оценивается как неудовлетворительное.

После отмены моратория на приватизацию ОКН в 2006 г., Комитет по управлению городским имуществом проводит открытые и закрытые торги на аукционной площадке Фонда имущества Санкт-Петербурга. Но на сегодняшний момент сохранение, приватизация памятников архитектуры и новое строительство в историческом центре города рассматриваются как самостоятельно функционирующие, независимые друг от друга явления, а не как главные составляющие политики города Санкт-Петербурга. Это означает, что их цели и задачи различны. Поэтому необходимо разработать такую политику сохранения ОКН, которая будет учитывать интересы всех участников процессов развития городской инфраструктуры и сохранения синергетики исторической среды.

Существующие законодательные инициативы в сфере сохранения исторической недвижимости показали свою неэффективность: в первую очередь, отсутствуют четко сформулированные легитимные принципы реализации инвестиционных проектов, отсутствие ясно и логично организованной системы управления. Поэтому решение проблемы оценки стоимости исторической недвижимости как экономического потенциала, который должен быть указан в паспортах ОКН, является одной из основных задач создания эффективной политики сохранения исторических объектов.

Степень изученности проблемы

Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах А. Н. Асаула, Н. И. Барановской, В. В. Бузырева, А. А. Горбунова, С. В. Грибовского, С. А. Ершовой, Ю. Н. Казанского, А. А. Косарева, И. И. Мазур, С. Н. Максимова, Н. А. Малининой, К. В. Малининой, Е. С. Озерова, Н. Г. Ольдеборге, Ю. П. Панибратова, Е. В. Песоцкой, В. Е. Рохчина, В. А. Смирнова, Е. И. Тарасевича, В. И. Шапиро. В числе работ зарубежных авторов, посвященных исследованию проблем управления и оценки недвижимости, отметим труды И. Ансоффа, Я. Карнеги, Г. Керзнера, Г. Лаксбурга, Г. Мейлора, М. Мескона, Н. Ордуэя, Р. Б. Пейзера, Ч. Питера, Д. Дж. Рипкем, О. Тоффлера, А. Б. Фрей, Д. Фридмана, У. Эмби.

Основы реставрации и реконструкции памятников архитектуры изложены в работах И. Э. Грабаря, А. А. Кедринского, Е. В. Михайловского.

Основы музейного дела и экономические аспекты в управлении памятниками архитектуры исследовались в трудах Н. В. Нагорского, В. И. Соколовского, Ю. П. Шеншина.

Основы макроэкономики изложены в работах Н. Н. Думной и А. Г. Грязновой.

Влияние исторической недвижимости на сохранение городской среды рассмотрено в трудах Е. М. Коршуновой, Л. П. Лаврова, К. В. Малининой, Н. А. Малининой, А. В. Махровской, Т. А. Славиной, С. В. Семенцова, М. С. Штиглиц и др.

Цель работы – определение влияния экономического потенциала исторической недвижимости на экономику города и включение экономического потенциала в паспорт объекта.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. исследована существующая в Санкт-Петербурге политика сохранения исторической недвижимости для определения основных принципов, повышающих ее эффективность и модели их реализации на практике;
2. исследованы этапы жизненного цикла ОКН в целях выявления проблематики эффективной работы политики сохранения исторической недвижимости и механизма ее решения;
3. предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от ее экономического потенциала, сочетающая применение количественных и финансовых показателей;
4. разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости для того, чтобы сохранить объекты культурного наследия от уничтожения и внести стоимостные данные об исторических объектах в систему национальных счетов;
5. усовершенствован паспорт объекта культурного наследия с экономической точки зрения для наиболее полного отражения социальной и экономической значимости исторической недвижимости;
6. исследованы факторы, влияющие на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, выявляющие новый подход к оценке инвестиций в ее реконструкцию.

Предмет исследования: реконструкция исторической недвижимости и ее влияние на экономический потенциал города.

Объект исследования: экономические проблемы повышения эффективности реконструкции исторической недвижимости.

Теоретическая основа и информационная база исследования: ее составили нормативно-правовая и законодательная база по сохранению и использованию объектов культурного наследия; теории управления объектами недвижимости, оценки их стоимости; финансовый менеджмент; труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки стоимости объектов исторической недвижимости, основ реставрации памятников архитектуры; разработки в области принятия управленческих решений при реализации инвестиционно-строительного проекта; результаты социологических исследований; документы законодательных и исполнительных органов власти РФ и Санкт-Петербурга; статистические справочники и отчеты.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 – экономика и управление народным хозяйством: (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство), 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла; 1.3.75. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке экономического потенциала исторической недвижимости, что позволит проводить стоимостную оценку исторической недвижимости, составляющей национальное богатство Российской Федерации, а также повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах сохранения объекта. Научная новизна подтверждается следующими результатами:

1. предложены основные принципы формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике, которые развивают существующую городскую политику, учитывая специфику и проблематику сферы реконструкции объектов культурного наследия. Применение эффективной политики сохранения исторической недвижимости, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, на практике будет способствовать защите ОКН от уничтожения и порчи, а также принятию эффективных решений в области формирования городских централизованных программ органами власти города и инвестиционно-строительными компаниями, участвующими в их реализации;
2. впервые предложено понятие экономического потенциала исторической недвижимости, составляющей экономического потенциала страны, как экономической оценки, выраженной в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием. Отличительной особенностью данного понятия является значимость оценки не только для инвестора, девелопера, но и признание экономического потенциала исторической недвижимости Санкт-Петербурга в системе национальных счетов мировым экономическим сообществом как степени национального богатства, которая равна или превосходит по своей величине другие государства;
3. впервые предложена характеристика исторической недвижимости в зависимости от величины ее экономического потенциала, которая предусматривает сочетание количественных и финансовых показателей. Применение данной характеристики будет способствовать раскрытию понятия экономического потенциала исторической недвижимости и систематизации экономических критериев его оценки;
4. разработана методика оценки экономического потенциала исторической недвижимости, которая основывается на существующих подходах к оценке стоимости объектов культурного наследия, предусматривает сочетание метода сравнительного анализа продаж и коэффициентов, определяющих культурно-историческую значимость объектов, а также их сохранности. Применение данной методики позволяет определить ценность объекта и включить ее в паспорт исторического здания;
5. разработана модель экономической составляющей паспорта исторической недвижимости, отличающегося от существующего паспорта объекта культурного наследия наличием данных о его экономическом потенциале, который позволит наиболее полно раскрыть экономическую сущность памятника архитектуры;
6. разработана модель факторов, влияющих на потенциальный доход инвестора от реконструкции исторической недвижимости, которая дополняет методику экономической оценки реальных инвестиций. Учет и оценка влияния этих факторов позволяет разработать инновационную формулу оценки потенциального дохода инвестора от вложения средств в сохранение исторической недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретическая значимость исследования состоит в разработке методики оценки экономического потенциала исторической недвижимости для создания экономического раздела паспорта объекта. Выводы и рекомендации могут служить основой для дальнейших исследований.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные результаты, полученные в процессе работы над диссертацией, докладывались и получили одобрение на 61-й, 66-й и 67-й конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых СПбГАСУ (Санкт-Петербург, 2007, 2009, 2010 г.) и на конференциях в ГУК ГМП «Исаакиевский собор», на неделе реставрации 2010–2011.

Результаты исследования нашли свое применение в работе института повышения квалификации и профессиональной переподготовки специалистов (ИПК) в изучении дисциплин по программе профессиональной переподготовки «Экономика управления строительства», «Реставрация и реконструкция архитектурного наследия», а также при написании дипломных работ.

Публикации по теме исследования. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 2,4 п. л. (вклад автора- 2,3 п.л.), из них в издания, рекомендованных ВАК – 3 статьи объемом 0,7 п. л. (личный вклад автора).

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 109 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, содержит 147 страницы основного текста, в том числе 26 таблиц, 8 рисунков, 8 формул.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, охарактеризована степень ее разработанности, сформулирован объект, предмет исследования, определены цели и задачи, раскрыта научная новизна работы, обоснована значимость результатов исследования для теории и практики. Основное содержание исследования отражено в трех главах. В заключении обобщены результаты исследования и предложены соответствующие рекомендации.

II. Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Предложены основные принципы формирования эффективной политики сохранения исторической недвижимости и модель реализации этих принципов на практике, которые развивают существующую городскую политику, учитывая специфику и проблематику сферы реконструкции объектов культурного наследия. Применение этой политики, в основу которой заложено выявление ее экономического потенциала, будет способствовать защите объектов культурного наследия от уничтожения и порчи, а также принятию эффективных решений в области формирования городских централизованных программ органами власти города и инвестиционно-строительными компаниями, участвующими в их реализации.

Политика – это управление, критерием эффективности которого является решение общественных проблем.

Под сохранением ОКН понимается комплекс мер, направленный на обеспечение физической сохранности объекта и его окружения. Реставрация и реконструкция входят в обобщающее понятие «сохранение», эффективное проведение которых возможно лишь при управлении этими процессами. Критерием эффективности управления процессами сохранения можно назвать решение возникающих проблем без потери памятником архитектуры уникального облика и культурно-исторического предназначения.

Основными принципами эффективной политики сохранения исторической недвижимости, которую девелопер или инвестор и государство должны проводить с учётом специфики города Санкт-Петербурга и кризисных явлений в экономике, являются:

• территориальный -– качественное изменение не только самого объекта не-движимости, но и его окружения, следствием этого является повышение туристического потенциала города;