Методы анализа и регулирования пространственного развития города

Рис. 3. Динамика показателей локальных рынков жилья Краснодара в 2008 г.

(составлен автором)

Проведенный анализ локальных рынков недвижимости (включающий исследование динамики цен предложения, оборачиваемости, периода экспозиции, абсолютных величин спроса и предложения) позволил выделить четыре типа локальных городских территорий, различающихся по характеру инвестиционной экспансии и изменения комфортности проживания (увеличения доступности и разнообразия услуг, объектов городской среды и территорий общего пользования) (табл. 4).

Таблица 4*

Распределение различных ЛГТ Краснодара по категориям
пространственного развития

Категории ЛГТ	Индикаторы рынка жилья по сегментам		Наименование ЛГТ
	первичный	вторичный
Развивающиеся ЛГТ с высокой интенсивностью нового строительства Освоение территорий под новое строительство улучшает социальную ситуацию, повышает доступность объектов городской среды, престижность проживания в районе	Рост цен Высокая оборачи-ваемость	Рост цен Низкая оборачи-ваемость	ЛГТ Авиагородка ЛГТ района Гидростроителей ЛГТ ул. Российской ЛГТ рубероидного завода ЛГТ Славянского района ЛГТ Энка
Застроенные ЛГТ с ограниченной интенсивностью нового строительства Активная инвестиционная экспансия на ограниченных территориях приводит к конкуренции объектов строительства между собой, при этом общая привлекательность района для проживания повышается	Падение цен Низкая оборачи-ваемость	Рост цен Низкая оборачи-ваемость	ЛГТ 40 лет Победы ЛГТ района КГТУ ЛГТ ст. Пашковская ЛГТ северных пригородов ЛГТ района ККБ и ул. Восточно-Кругликовской
Потенциально депрессивные ЛГТ преимущественно стареющего жилищного фонда Ресурсы территории для совместного проживания нового населения исчерпаны, новое строительство снижает привлекательность района, как для местных жителей, так и для потенциальных покупателей в новых домах	Падение цен Высокая оборачи-ваемость	Падение цен Высокая оборачи-ваемость	ЛГТ нового центра ЛГТ ул. Монтажная ЛГТ Комсомольского района ЛГТ Черемушки
Застроенные ЛГТ, подверженные активной реструктуризации характера землепользования ИСД ведется в ущерб постоянным жителям ЛГТ, отвоевывает жизненное пространство у сложившегося местного сообщества, способствует дефициту локальных ресурсов	Рост цен Высокая оборачи-ваемость	Падение цен Низкая оборачи-ваемость	ЛГТ района ЗИП ЛГТ Фестивального района ЛГТ старого центра ЛГТ Юбилейного района ЛГТ ул. Кубанская набережная

* (составлена автором)

Важно подчеркнуть, что цена не является единственным критерием выделения локальных городских территорий. Она служит интегральным показателем, отражающим индивидуальные предпочтения экономических субъектов. Авторская методика анализа пространственного развития основывается на применении совокупности следующих экономико-статистических инструментов:

1) статистические методы анализа, квалиметрии и ГИС в задачах первичного классификационного деления городского рынка недвижимости;

2) методы сбора и первичной обработки данных о рынке недвижимости – отладка мониторинга;

3) пространственно-топологический анализ границ локальных городских территорий;

4) ГИС анализ территориальной организации различных подсистем социального, инженерного, коммунально-бытового обслуживания и размещения общественно значимых объектов в локальных городских территориях;

5) корреляционно-регрессионный анализ зависимости цен и других рыночных показателей жилья от показателей локального расположения различных объектов недвижимости в границах определенной локальной городской территории.

В настоящем исследовании были выделены 26 локальных городских территорий (26 локальных рынков жилья) Краснодара (рис. 4).

Рис. 4. Локальные городские территории г. Краснодара

(составлен автором)

Выделение локальных городских территорий производится на основе следующих критериев: интенсивности социальных изменений, обусловленных интересом населения к жилой недвижимости (что сопровождается значительными изменениями спроса и предложения на рынке жилья, колебаниями цен), активности инвестиционно-строительной деятельности на территории и привлекательности первичного рынка жилья для потенциальных покупателей извне.

Каждый тип локальной городской территории отличается индивидуальными особенностями развития, определяемыми потребностями и платежеспособностью локального социума. В диссертации используется инструментарий ГИС-анализа при проектировании улучшений в границах локальных городских территорий (рис. 5).

Рис. 5. Рабочая карта-схема моделирования улучшений
в пространственной организации локальных городских территорий

(составлен автором)

На основе рабочей карты-схемы определяются места размещения и технико-экономические параметры строительства или реконструкции жилья и объектов культурно-бытового назначения (детских садов, школ, магазинов).

Механизм регулирования развития городских территорий
на основе девелопмента локальных городских территорий. Переход к социально ориентированному типу управления пространственным развитием должен сопровождаться сменой методов регулирования, связанных с необходимостью удовлетворения интересов местных сообществ в границах локальных внутригородских территорий. Рассмотренные в работе примеры инвестиционно-строительной деятельности в Краснодаре, связанные с различными улучшениями на отдельных земельных участках, можно отнести к девелопменту недвижимости как одному из многих видов девелопмента. В работе проведена классификация основных существующих видов девелопмента:

– подготовка земельного участка;

– строительство на заказ;

– строительство для собственных нужд;

– спекулятивная купля-продажа недвижимости и т.д.

В работе вводится понятие “девелопмент городских территорий”, под которым понимается особый метод и технология управления пространственным развитием локальных городских территорий, в основе которого лежит принцип участия различных заинтересованных субъектов (стейкхолдеров) – власти, предпринимателей-застройщиков, владельцев земельных участков, представителей интересов локальных территориальных сообществ (пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости (рис. 6)).

Состав субъектов девелоперской деятельности зависит от степени включенности процесса девелопмента в контекст общего развития городского пространства, от согласованности трансформации в материальном пространстве с изменениями в социальном пространстве.

Интерес инвестора заключается в извлечении прибыли. Интерес социума локальной городской территории – в повышении комфортности проживания, в ответственном использовании локальных ресурсов. Преобразования с недвижимостью в границах локальной городской территории должны рассматриваться не как инвестиционный проект развития единичного земельного участка, а как проект девелопмента, при котором достигается удобство для всех жителей, а не только для строительных компаний, которые часто после завершения строительства, потеряв коммерческий интерес, покидают локальную городскую территорию, и новых собственников недвижимости, которые стремятся овладеть ограниченными ресурсами локальной городской территории в ущерб остальным жителям.

Механизм регулирования девелопмента локальной городской территории предполагает, что девелопер как частный предприниматель должен представлять инвестиционный проект в органы власти местного сообщества на согласование со следующими документами благоустройства: стратегией пространственного развития, оперативным планом пространственного развития, картой-схемой планируемых изменений локальной городской территории, а при необходимости корректировать технико-экономические параметры планируемых к строительству объектов (рис. 7).

	– финансовые потоки
	– спрос на конечную продукцию и услуги объектов недвижимости
	– внешнее воздействие: рост или падение делового климата, благоприятная или неблагоприятная конъюнктура локальных рынков, изменение социальной ситуации (джентрификация, социальная дифференциация, запустение и т.д.)

Рис. 6. Схема субъектного состава и типов взаимодействия в ходе развития городских территорий

(составлен автором)

	существующие механизмы градорегулирования
	предлагаемый блок нормативных документов благоустройства
	предлагаемый блок информационно-аналитической системы
	предлагаемый механизм предпроектной подготовки девелопмента
	этапы инициации девелопмента
	прямая последовательность действий по подготовке девелопмента
	общее воздействие на процесс подготовки девелопмента

Рис. 7. Модель регулирования пространственного развития на основе
управления девелопментом локальной городской территории
(составлен автором)

Оперативный план будет опираться на стратегию развития локальной городской территории, которая должна занять особое место в системе основных типов стратегий экономического развития местного сообщества (стратегий обустройства территории, развития человеческих ресурсов и поддержки предпринимательства).

Целью стратегии должно стать и улучшение ландшафта и архитектурного облика населенного пункта, и создание комфортных условий для развития человеческого капитала, и увеличение привлекательности территории для ведения частного бизнеса, привлечения инвестиций. При этом должно достигаться такое изменение в пространственной организации, которое бы обеспечило наиболее широкому кругу местных жителей и внешних пользователей локальной городской территории равные возможности воспользоваться общественными благами и их равное качество.

Основными принципами разработки стратегии развития и оперативного плана развития локальной городской территории, являются максимальное “вовлечение населения в принятие решений”, ответственность за принятые решения перед будущими поколениями, достижение жизнеспособности местных сообществ.

Технология регулирования пространственного развития посредством девелопмента локальной городской территории предполагает определение состава участников девелопмента, выяснение их интересов, распределение ролей, закрепление за ними меры ответственности за использование местных ресурсов, разработку организационно-экономического механизма управления развитием локальной городской территории и организационно-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционного проекта.

Организационный механизм управления развитием основывается на принципе партнерства участников, представляющих различные интересы (инвесторов, собственников земельных участков, власти, жителей).

Экономический механизм предполагает соотнесение в рамках оценки инвестиционного проекта его коммерческой эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для самого инициатора проекта) и общественной эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для всех субъектов локальной городской территории), выявление способов поддержки общественно значимых, но коммерчески неэффективных проектов, оценку всех возможных рисков.

Регулирование поведения частных компаний предполагается обеспечить путем создания при обязательном участии органов местной власти организационно-экономического механизма взаимодействия участников каждого инвестиционного проекта. Основой регулирования являются оперативный план развития и карта-схема планируемых пространственных изменений локальной городской территории.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:

Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Регулирование пространственного развития города на основе девелопмента локальных территорий // Вестн. Томского гос. ун-та. Томск, 2011. № 347. 0,7 п.л. (автор. 0,3 п.л.).

2. Евстафьев А.И., Гордиенко В.А. Прогнозирование индикаторов рынка недвижимости на основе применения нейросетей // Известия вузов “Северо-Кавказский регион”. Ростов н/Д, 2009. № 4. 0,6 п.л. (автор. 0,3 п.л.).

3. Евстафьев А.И., Максимов Д.В. Анализ организации жилищной застройки и рынка жилья города на основе пространственно-параметрического моделирования // Известия вузов “Северо-Кавказский регион”. Ростов н/Д, 2010. № 4. 0,6 п.л. (автор. 0,3 п.л.).

Другие публикации:

4. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Подходы к управлению пространственным развитием города и механизмы их практической реализации: монография. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2011. 6,3 п.л. (автор. 2 п.л.).

5. Максимов Д.В., Евстафьев А.И. Анализ девелоперского проекта. Организация и планирование местного развития: науч. издание. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2009. 4 п.л. (автор. 1,5 п.л.).

6. Кизим К.А., Евстафьев А.И. Экономические аспекты создания информационно-аналитических систем местного сообщества // Россия: прошлое, настоящее, будущее. Сб. науч. ст. по матер. междунар. науч.-практ. конф. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2009. 0,2 п.л. (автор. 0,1 п.л.).

7. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Девелопмент городских территорий и социально-экономическое развитие местных сообществ // Социальный и человеческий капитал как основа инновационного развития местных сообществ: Всероссийская науч. конф. молодых ученых. Краснодар: Кубанский гос. ун-т, 2010. 0,2 п.л. (автор. 0,1 п.л.).

8. Авдеева Т.Т., Евстафьев А.И. Технология управления развитием городских территорий в рамках концепции градоустройства // Актуальные вопросы социально-экономического развития муниципальных образований: Сб. науч. ст. по матер. межрег. науч.-практ. конф. Петрозаводск: Карельский филиал Северо-Западной академии гос. службы, 2010. 0,5 п.л. (автор. 0,2 п.л.).

9. Евстафьев А.И., Кизим К.А. Роль и виды девелопмента в развитии городского пространства // Экономико-правовые аспекты стратегии модернизации России: механизмы обеспечения конкурентоспособности и качественного экономического роста: Сб. науч. ст. по матер. междун. науч-практ. конф. Ч. 3. Кранодар: Южный ин-т менеджмента, 2011. 0,4 п.л. (автор. 0,2 п.л.).

10. Евстафьев А.И. Взаимодействие субъектов строительства в Российских городах в конце XIX – начале XX века // Актуальные проблемы историко-экономических исследований: Сб. науч. ст. по матер. междун. науч.-практ. конф. Вып.3. М.: Всероссийский заочный финансово-экономический ин-т, 2011. 0,4 п.л.

ЕВСТАФЬЕВ АРТЕМ ИВАНОВИЧ

МЕТОДЫ АНАЛИЗА И РЕГУЛИРОВАНИЯ
ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук