Авторефераты диссертаций >> Экономика
Земельные отношения в россии: трансформация и механизм регулирования
В настоящее время государство с помощью своих органов исполнительной власти, а также созданных отдельными федеральными законами государственных корпораций и федеральных фондов предпринимает попытки оказать определенное регулирующее воздействие на земельный рынок. Это противоречит представлениям классической экономической теории, но согласуется с теорией Дж.Кейнса, который считал, что для динамичного развития рынка необходимо его государственное регулирование. Анализ зарубежного опыта показывает определенную нерациональность данного подхода вследствие того, что местные власти более информированы о проблемах земельных отношений, землепользования на уровне региона и соответственно более заинтересованы в решении этих вопросов. В применении государственного регулирования необходимо использовать косвенные методы и экономические инструменты, обладающие большей эффективностью. Жесткая вертикальная система земельного управления может быть оправдана в условиях переходного периода к рыночной экономике и при отсутствии ясных, четких и действенных инструментов земельной политики (как административных, так и рыночных, экономических). Еще большая проблема состоит в том, что зачастую как федеральные, так и местные, региональные органы власти просто не понимают механизма и целей осуществления своих полномочий в области управления земельными отношениями. Анализ иностранного опыта показывает, что одной из основных проблем в Российской Федерации является осмысленная координация действий отдельных уровней и структур государства, принимающих ответственные решения в области регулирования земельных отношений.
Согласно методам регулирования земельных отношений, практически во всех странах местные власти, муниципалитеты, имеют право предоставлять принадлежащие им земельные участки в качестве территории для решения наиболее актуальных проблем, в том числе и для социального жилищного строительства или для строительства индивидуальных домов. Правда, эта роль местных органов власти воспринимается ими неоднозначно, в зависимости от основных политических установок руководства, с одной стороны, и практических возможностей на земельном рынке, с другой. Один из множества примеров может наглядно показать значение муниципальной земельной политики. В 2007 году в г.Томск прибыла группа управляющих менеджеров шведской компании «IKEA» с целью выяснения возможности строительства и открытия в городе крупного торгово-развлекательного центра «МЕГА». Несмотря на полную поддержку региональных и муниципальных властей, их огромную заинтересованность в привлечении инвестиций и создании дополнительных рабочих мест, поиск необходимой площадки для строительства продолжается уже более 2 лет. Отсутствие резервных территорий, земель запаса (и это на огромной территории России), неготовность сотрудничества с крупными инвесторами, и как следствие, стагнация частных инвестиционных вливаний является прямым следствием непонимания значения земельной политики.
Условиями полноценной экономической земельной политики являются наличие многоукладной системы отношений собственности на землю и наделение существенными полномочиями местных муниципальных властей. Это позволит быстрее и эффективнее решать актуальные проблемы землепользования и полномасштабно использовать все стимулирующие экономику функции комплексной земельной политики.
Не только российская, но и мировая практика последних лет показывает, что спорадические, бессистемные, частные и локальные мероприятия на рынке земли не могут принести значительного экономического успеха. Создание четкой комплексной государственной земельной политики и определение её актуальных направлений должно стать одной из приоритетных задач современной России.
Земельная политика России должна предусматривать передачу большего числа полномочий регионам, муниципальным органам власти при условии координации деятельности государственных органов и общественных структур, частных инвесторов; активное развитие и использование инструментов земельного менеджмента при гармонизации правовых норм и правил, а также совершенствование земельного налогообложения.
Развитие муниципальной земельной политики. Целью современной муниципальной земельной политики должно, прежде всего, являться:
- освоение новых территорий и их предоставление по льготным ценам для таких социально-политически значимых целей и организаций, которые не могли бы приобрести земельный участок на рыночных условиях;
- предоставление участков с целевым назначением, соответствующим определенному виду наилучшего использования для последующего беспроблемного землепользования;
- координация земельного налогообложения в целях создания стимулирующего механизма развития экономики региона;
- обеспечение свободными территориями для последующего использования и развития.
Приобретение и продажа земель муниципалитетами является основой и соответственно одним из первых этапов упорядоченного градостроительного развития. Свободные территории, места для застройки должны всегда и непрерывно предоставляться заинтересованным инвесторам.
Координация деятельности институтов государства и общества. Анализ иностранного опыта земельных отношений, сравнение с земельными рынками других стран показывает, что одной из основных проблем и соответственно перспективных направлений в Российской Федерации является осмысленная координация действий отдельных уровней и структур государства, принимающих ответственные решения в области регулирования земельных отношений. Наиболее важными направлениями совершенствования механизма регулирования земельных отношений в условиях развивающегося рынка земли в России являются:
- развитие конструктивного сотрудничества государства, профессиональных организаций, союзов экономистов, юристов, оценщиков и строителей и муниципалитетов при реализации земельной политики;
- формирование общественных земельных институтов, стимулирующих инвестиции и создание новых рабочих мест, для достижения реального партнерства между государством, обществом и частным сектором экономики;
- оперативное разделение земель по уровням государственной власти и передача большей части на уровень муниципалитетов, где земля более приближена к собственнику и может обеспечить развитие эффективного хозяйства;
- рационализация институциональных обязанностей, создание в структуре федерального правительства единого ведомства, отвечающего за всю политику и задачи, связанные с управлением земельными ресурсами;
- создание на практике единства земельного участка и зданий;
- разработка процедуры электронного обмена данными между кадастровыми палатами и органами по регистрации прав в целях повышения эффективности процесса регистрации и во избежание расхождения данных и для способствования развитию земельного рынка;
- разработка правил, регулирующих минимальный размер участков сельскохозяйственных земель;
- увеличение роли и ответственности муниципалитетов по функциональному и территориальному зонированию;
- развитие программ по укреплению кадрового (административного и технического) потенциала для устойчивого управления земельными ресурсами.
При реализации предложенных мер необходимо не забывать конечной цели этих мероприятий, содержащейся в содействии частному предпринимательству и облегчению процесса инвестирования в земельную собственность.
Развитие инструментария земельного менеджмента.
Гармонизация правовых норм и правил. Изменения правовых норм расширяют определенные границы в рамках принципиально неизменной системы в целом. Это может быть достижимо посредством расширения государственных прав на преимущественную покупку или введением определенных обязательств по застройке, развитию ограничений по использованию частной земельной собственности. Однако упрощать, урезать правовые нормы на государственном уровне законодатель должен очень сдержанно, в российских условиях куда более важно обеспечить стабильность правовых норм и правил, к которым в конечном итоге приспособятся все граждане и инвесторы.
Оптимизация налоговых мер. Применяемые инструменты для эффективного использования земли требуют поддержки налоговыми мерами. Владение землей обременено лишь незначительными земельными налогами. Порой это ограничивает вывод на рынок территорий под строительство, сокращает земельный оборот и приводит к нерациональному землепользованию. Увеличение ставки земельного налога или его основа на величине реальной рыночной стоимости повышает необходимость рационального землепользования земли собственником вследствие усиления налогового бремени.
Преобразование единого налога с общей стоимости недвижимости в налог со стоимости земли переносит весь груз налогообложения на земельный участок, освобождает от излишнего налогового бремени инвестиционные вложения в улучшения и считается во всем мире более прогрессивным инструментом налогового регулирования эффективности использования земельных ресурсов. В этом смысле российское налоговое законодательство, предусматривающее раздельное налогообложение земли и недвижимости является экономически грамотным.
Изменившиеся реалии земельных отношений в России требуют комплексного анализа сложившейся ситуации на земельном рынке и формирования публичной и эффективной земельной политики.
Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях:
Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ
1. Хлопцов Д.М. Земля как особый фактор производства в условиях рыночной экономики России // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. – ТГУ. – 2007. – №298. – С. 146-150. (0,58 п.л.).
2. Хлопцов Д.М. Основы земельной политики России // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. – ТГУ. – 2008. – №312. – С. 156-160. (0,56 п.л.).
3. Хлопцов Д.М. Региональная земельная политика и оценка недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал. – НОУ «Международная академия оценки и консалтинга». – 2008. – №10(85). – С. 73-79. (0,57 п.л.).
4. Хлопцов Д.М. Регулирование отношений собственности на земельном рынке России // Имущественные отношения в Российской Федерации. Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал. – НОУ «Международная академия оценки и консалтинга». – 2009. - №3(90). – С. 63-68. (0,49 п.л.).
5. Хлопцов Д.М. Сравнительный анализ земельного фонда и земельного оборота в России и Германии // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. – ТГУ. – 2009. – №321. – С. 151-153. (0,4 п.л.).
6. Khlopzov D.M. Der Grundstuecksmarkt und die Grund- und Bodenpolitik Russlands: ein Vergleich mit Deutschland // GuG Grundstuecksmarkt und Grundstueckswert. Zeitschrift fuer Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik und Wertermittlung. – Herausgeber: MinRat.a.D. Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber. - Wolters Kluwer Deutschland GmbH Neuwied. – 2009. - Nr. 3 (Mai/Juni). – S. 146-151. (0,62 п.л.).
7. Хлопцов Д.М. Земельный вопрос в экономической теории: рента и её понимание в современных условиях // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. – ТГУ. – 2009. – №323. – С. 307-311. (0,56 п.л.).
8. Зеленцов А.В., Хлопцов Д.М. Эффективность управления государственным имущественно-земельным комплексом региона (на примере Томской области) // Вестник Томского государственного университета. Общенаучный периодический журнал. – ТГУ. – 2009. – №324. – С. 282-285. (0,41 / 0,2 п.л.).
Монографии и учебные пособия
9. Проблема экономической оценки земель. Отдельный параграф коллективного учебного пособия // Курс экономической теории: Общие основы экономической теории. Микроэкономика. Макроэкономика. Основы национальной экономики: Учебное пособие / Под ред. д.. э. н., проф. А.В. Сидоровича; МГУ им. М.В. Ломоносова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство «Дело и Сервис», 2001. – С. 745 - 748. (0,5 п.л.).
10. Хлопцов Д.М. Рынок недвижимости. Учебно-методический комплект. – Томск: Издательский дом «Курсив», 2002. – 44 с. (3,1 п.л.)
11. Оценка недвижимости. Глава в коллективном учебном пособии // Денежное обращение, финансы, кредит: Учебное пособие / Под ред.профессора А.А. Земцова. - Томск: Изд-во НТЛ, 2003. - С. 460 - 475. (2 п.л.).
12. Хлопцов Д.М. Оценка земли как экономический инструмент регулирования земельных отношений. – Томск: Томский государственный университет, 2007. – 148 с. Монография. – (8,6 п.л.).
Статьи в прочих научных изданиях
13. Хлопцов Д.М. Формирование рынка недвижимости в России // Региональная научно-практическая конференция молодых специалистов «Природа, общество, человек». Материалы докладов “Гуманитарные науки”. – Томск: издание Томского государственного университета УОП ТГУ, 1995. – С 115-116. (0,15 п.л.).
14. Хлопцов Д.М. О карте градостроительной ценности территорий и ценовой карте // Международная научно-практическая конференция «Проблемы кадастра и планирование городских территорий»: Тезисы докл. конф. – Новосибирск: Сибирская государственная геодезическая академия, 1996. – С. 33-35. (0,2 п.л.).
15. Хлопцов Д.М. Опыт и научно-образовательный потенциал экономического факультета ТГУ в решении проблем эффективного землепользования // Развитие экономической науки и образования в Сибири. Материалы международной научной конференции, посвященной 100-летию экономического образования и науки в Сибири. 7-8 сентября 1998, г.Томск. – Томск: Изд-во «Водолей», 1998. – С. 36-38. (0,22 п.л.).
16. Хлопцов Д.М., Головина Ю.А. Развитие рынка городских земель в России // Развитие экономической науки и образования в Сибири. Материалы международной научной конференции, посвященной 100-летию экономического образования и науки в Сибири. 7-8 сентября 1998, г.Томск. – Томск: Изд-во «Водолей», 1998. – С. 187-189. (0,24 / 0,18 п.л.).
17. Хлопцов Д.М. Проблема комплексной оценки территорий и инструменты ее решения // Проблемы собственности на природные ресурсы: Материалы первого научного семинара «Самоорганизация устойчивых целостностей в природе и обществе», 12-14 мая 1997, – Новосибирск: Изд-во СО РАН, 1999. – С. 68-72. (0,6 п.л.).
18. Хлопцов Д.М. Цели и задачи оценки земли в России // Школа-семинар "Экономическая теория – преподаванию" (Лекции профессоров и выступления молодых ученых). – Томск: Водолей, 2000. – С. 66-69. (0,35 п.л.).
19. Хлопцов Д.М. Тенденции развития оценочной деятельности в России // Проблемы финансов и учета: ежеквартальный научно-практический журнал. - Изд-во НТЛ. – 2005. – №3(9) – С. 102-104. (0,2 п.л.).
20. Хлопцов Д.М. Тенденции развития оценки имущества (земли) в России // Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров: Материалы второй Международной научно-практической конференции (12-14 октября 2006г.): Сб.2 / Моск.гос.строит.ун-т. – МГСУ, 2006. – С. 111-114. (0,34 п.л.).
21. Хлопцов Д.М. Земля как особый фактор производства и экономический ресурс в условиях рыночной экономики России // VII Экономические чтения: Материалы Российской научной конференции «Теоретико-экономические представления о будущем России». – г.Томск: Изд-во НТЛ, 2006. – С. 51-53. (0,18 п.л.).
22. Хлопцов Д.М. Сколько расти цене на землю? // Томский Дом: отраслевой ежемесячный журнал томских строителей. – 2007. – №8. – С. 33. (0,11 п.л.)
23. Хлопцов Д.М. Значение и функции земельной политики государства // Российский экономический интернет-журнал [Электронный ресурс]: Интернет-журнал АТиСО / Акад. труда и социал. отношений — Электрон. журн. — М.: АТиСО, 2007. — № гос. регистрации 0420600008. — Режим доступа: http://www.e-rej.ru/Articles/2007/Hloptsov.pdf , свободный — Загл. с экрана. (0,78 п.л.).
24. Хлопцов Д.М. Жилищный вопрос без головной боли и лишних потерь // Комфортный Дом. – 2007. – №5. – С. 2. (0,1 п.л.).
25. Хлопцов Д.М. Роль оценки земли в градостроительстве и формировании земельной политики // Материалы межрегиональной научно-практической конференции «Инвестиционная составляющая в современной экономике и управлении собственностью». – Омск: Российское общество оценщиков, 2007. – С. 22-26. (0,58 п.л.).
26. Хлопцов Д.М., Отчалко Е.В. Земельные ресурсы и необходимость их оценки // II Всероссийская научно-практическая конференция «Актуальные проблемы современного менеджмента» (23 апреля 2008г.): Материалы конференции. Томск: Изд-во Томского государственного педагогического университета, 2008. Ч.1. – С. 116-122. (0,6 / 0,4 п.л.).
27. Хлопцов Д.М. Оценка земли как эффективный инструмент земельной политики // Вестник Томского государственного университета. Экономика. Научный журнал. – ТГУ. – 2008. – №3(4). – С. 5-12. (0,62 п.л.).
28. Хлопцов Д.М., Новосельцева А.И. Проблемы экономической оценки собственности в составе бизнеса действующего предприятия // Инновации в экономике: Сборник материалов III Всероссийского экономического форума студентов, аспирантов и молодых ученых. Томск, 3-7 марта 2008. – Томск: Томский государственный университет, 2009. – С. 61-65. (0,3 / 0,2 п.л.).
29. Хлопцов Д.М. Проблемы определения ставки арендной платы и стоимости права аренды земли при комплексном освоении новых жилых микрорайонов // Материалы межрегиональной научно-практической конференции «Вопросы аренды государственного и муниципального имущества. Практические аспекты арендных отношений». – Омск: Российское общество оценщиков, 2009. – С. 8-15. (0,65 п.л.).
1 Словарь современной экономической теории Макмиллана. – М.: ИНФРА-М, 1997. – С. 280.
2 Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель / А.П. Ромм // Аудиторские ведомости. – 1998. - №12. – С. 65.
