авторефераты диссертаций БЕСПЛАТНАЯ РОССИЙСКАЯ БИБЛИОТЕКА - DISLIB.RU

АВТОРЕФЕРАТЫ, ДИССЕРТАЦИИ, МОНОГРАФИИ, НАУЧНЫЕ СТАТЬИ, КНИГИ

 
<< ГЛАВНАЯ
АГРОИНЖЕНЕРИЯ
АСТРОНОМИЯ
БЕЗОПАСНОСТЬ
БИОЛОГИЯ
ЗЕМЛЯ
ИНФОРМАТИКА
ИСКУССТВОВЕДЕНИЕ
ИСТОРИЯ
КУЛЬТУРОЛОГИЯ
МАШИНОСТРОЕНИЕ
МЕДИЦИНА
МЕТАЛЛУРГИЯ
МЕХАНИКА
ПЕДАГОГИКА
ПОЛИТИКА
ПРИБОРОСТРОЕНИЕ
ПРОДОВОЛЬСТВИЕ
ПСИХОЛОГИЯ
РАДИОТЕХНИКА
СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО
СОЦИОЛОГИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВО
ТЕХНИЧЕСКИЕ НАУКИ
ТРАНСПОРТ
ФАРМАЦЕВТИКА
ФИЗИКА
ФИЗИОЛОГИЯ
ФИЛОЛОГИЯ
ФИЛОСОФИЯ
ХИМИЯ
ЭКОНОМИКА
ЭЛЕКТРОТЕХНИКА
ЭНЕРГЕТИКА
ЮРИСПРУДЕНЦИЯ
ЯЗЫКОЗНАНИЕ
РАЗНОЕ
КОНТАКТЫ

Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 |
4
| 5 | 6 |

Земельные отношения в россии: трансформация и механизм регулирования

-- [ Страница 4 ] --

Корректировка несовершенств в функционировании земельного рынка явля­ется одним из признанных во всем мире аргументов в пользу государственного регулирования, но при этом необходимо учитывать, что несовершенство самого государства не должно порождать негативные последствия его вмешательства в рынок, поэтому государственная земельная политика должна базироваться на следу­ющих принципах (таблица 1).

Таблица 1 – Принципы земельной политики

1. Комплексность Государственное регулирование земельного рынка должно быть увязано с регулированием экономических процессов в целом. Земель-ная политика является частью экономической политики государства и применяемые инструменты оказывают существенное взаимное влияние
2. Открытость Государственное регулирование должно быть в максималь­ной степени понятно и открыто с точки зрения критериев, влекущих применение отдельных инструментов и методов. В разработке критериев регулирования должна уча­ствовать общественность, населению должна быть понятна аргументация госу­дарства по принятию тех или иных мер
3. Предсказуемость Низкая динамичность земельного рынка и необходимость средне- и долгосрочного планирования финансовых потоков требует предсказу­емой в долгосрочной перспективе земельной политики и вмешательства государства в развитие рынка
4. Объективность Необходимость оградить хозяйствующих субъектов от про­извольного давления со стороны органов власти требует четкого определения критериев оценки состояния землепользования и системы соответствующих «по­роговых» показателей, узаконивающих применение мер государственного вме­шательства
5. Сбалансированность Задачи оптимального функционирования земельного рынка должны ре­шаться при минимальных социальных и экономических издержках, исклю­чающих дискриминацию различных групп, и преимущественно основываться на стимулировании оборота земель через прямые или косвенные преференции участникам рынка
6. Экономическая целесообразность Введению как административных, так и экономических методов регулирования должна непременно предварять оценка необходимости и эффективности государственного вмешательства
7. Региональный подход Огромная территория России, специфика её регионов, несомненно, тре­буют особого учета всех факторов стоимости земли, природных, демографических и экономических условий её рыночного оборота

Однако концепция земельной политики определяет, что государственное вмешательство на земельном рынке должно проводиться только в том случае, когда рыночный механизм ведет к нерациональному использованию территории и несправедливому распределению доходов.





3. Доказана необходимость формирования экономического механизма регулирования земельных отношений, разработаны и предложены к использованию методы и инструменты земельной политики, обеспечивающие комплексное регулирование земельного рынка.

Проводимая ранее, да и сегодня, земельная политика России основана в большей мере на понятии всевластия государства, основанного на прежнем представлении государства как единого и единственно возможного собственника земли. Использование ограниченного потенциала административных и налоговых мер регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики уже сегодня затрудняет процессы корректировки несовершенств земельного рынка.

Современная земельная политика осуществляется через ряд направлений, способов, посредством планирования и регулирования земельных отношений, образующих механизм её реализации. Направления земельной политики включают выработку соответствующего законодательства, нормативно-правовых актов; прямое и косвенное территориальное планирование, градостроительство; санацию регулирование ценообразования (посредством субсидирования для малообеспеченных семей); земельное налогообложение; прямое управление земельными ресурсами (земельный менеджмент). Несмотря на рыночный характер отношений в современной экономике и существование гарантий прав частной собственности на землю, необходимо признать, что в некоторых случаях возможны принудительные меры по оптимизации форм и размеров участков; выкупу, экспроприации земельных участков у собственников, если это отражает интересы всего общества в целом.

Изначально практически все инструменты земельной политики, и в особенности пространственное планирование и градостроительство носили во всем мире нормативно-правовой характер. Система территориально-пространственного планирования как административный метод воздействия была хорошо разработана и активно использовалась в России в «советское» время. Правда, сегодня серьезным препятствием для прямого административного градорегулирования и планирования стала трансформация земельных отношений и развитие частной земельной собственности. Градостроительный план является одним из наиболее общих нормативно-правовых инструментов, посредством которого местные власти проводят девелопмент земли в выбранном районе, обеспечивают район всей необходимой для его развития транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой. Использование подобного инструмента возможно в чистом виде только в том случае, если государству (муниципалитету) принадлежат все права на землю в данном районе. В ином случае местные власти должны использовать новые для себя дополнительные инструменты градостроительного плана: право первоочередного приобретения, разрешения за застройку, перевод земель, порядок и форма установления границ земельных участков, экспроприация и другие. Однако план развития поселения или план детальной застройки лишь предоставляют возможность использования земельных участков для конкретных определенных целей. Данные инструменты не могут заставить инвесторов эффективно использовать землю. Для этого предназначены иные, экономические инструменты регулирования.

Государство должно опираться на рыночные инструменты, которые лежат в основе земельного менеджмента. Возможными путями обеспечения рыночной потребности в земле, как территориальной базы строительства являются конкретные мероприятия, направленные на рост предложения земли:

  • поощрение частных девелоперских инициатив посредством содействия в обеспечении инженерной инфраструктуры;
  • перевод (обмен) земель из категорий не строительного использования;
  • градостроительные мероприятия по оптимизации размеров и форм участков;
  • санация застроенных районов;
  • покупка земли на рынке с целью ее дальнейшей перепродажи.

Необходимость применения последнего инструмента как при реализации глобальных национальных проектов в России (например, Зимние Олимпийские игры в Сочи в 2014 году), так и при многочисленных региональных планах (строительство технико-внедренческой зоны в Томске), очевидна. Уже на этапе планирования данных проектов можно и необходимо осуществлять покупку земли государством.

Мероприятия по развитию территории являются особым инструментом градостроительства на стыке права и экономики. Сами мероприятия представляют собой усложненную и строго регламентированную модель принудительной купли-продажи или изъятия роста стоимости земли. При девелопменте незастроенной земли государство выкупает у собственников участки земли по их «начальной» стоимости и продает уже улучшенные земли по их «конечной» стоимости, определяемой новыми градостроительными условиями и рыночными отношениями. При отказе одного или нескольких собственников, государство может апеллировать к судебным инстанциям о принудительном выкупе земли. Экспроприация земли предусматривается только в исключительных случаях и основана на необходимости изменения типа и вида землепользования при отсутствии возможности у собственника самостоятельно провести данные изменения. К примеру, для строительства новых дорог государству могут понадобиться участки земли, принадлежащие частным собственникам. Прежде всего, выкуп должен проходить на основе свободной купли-продажи земельных участков, однако, если собственник отказывается продать участок или явно завышает его цену, не только теоретически может состояться, но и практически должна быть предусмотрена экспроприация земельного участка.

Комплекс мер, решений и мероприятий в области землепользования и градостроительства, направленных на развитие территории, улучшение пространственного планирования территории города с целью роста благосостояния жителей и большего удовлетворения их актуальных потребностей в западных странах принято называть санацией. Целью санации является решение социальных, экономических, коммунальных и транспортных проблем.

Приобретение участков со зданиями с целью санации застроенного района требует привлечения больших финансовых средств и может натолкнуться на активное нежелание владельцев. В таком случае предполагается сохранение прав собственности за текущими владельцами недвижимости с временным лишением их прав пользования объектами. В большинстве стран со свободным земельным рынком рост стоимости земли, обусловленный проводимыми властями санирующими мероприятиями, частично или полностью изымается у собственников участков. За счет этих средств осуществляется целевое финансирование необходимых мероприятий. Таким образом, оценка земли и иной недвижимости является еще одним важным инструментом экономической политики, особенно при определении ориентиров муниципальной земельной политики. Применение этого инструмента не только оправдано в условиях новой, многоструктурной по формам собственности на землю экономики России, но и эффективно с точки зрения решения проблем рационального землепользования, градостроительства, оптимизации расходов бюджетов различных уровней и развития государственно-частного партнерства.

На рисунке 3 показана модель роста стоимости земли вследствие применения санирующих мероприятий. Политика уравнивания стоимости проводится государством для уравновешивания земельных отношений.

 Рост стоимости земли в-2

Рисунок 3 – Рост стоимости земли в результате санации и возможности его изъятия

При проведении санации также должна быть предусмотрена возможность принудительного выкупа земли. Однако необходимость использования данного инструмента должна быть обоснована невозможностью использования других инструментов земельного менеджмента.

Использование другого инструмента – изменения размеров и форм участков также меняет ценовую, стоимостную структуру земли. Стоимости новых образованных участков, как правило, выше по сравнению с другими, вследствие их более рациональной формы и размера. Однако этот рост обусловлен не самими мероприятиями государства по оптимизации размеров и форм, а возможностью более эффективного использования земли ее собственниками. В российском праве этому экономическому инструменту регулирования земельных отношений в какой-то мере соответствует правовое перераспределение земель, к сожалению, практически не применяемое сегодня вследствие неразвитости общественных институтов регулирования земельных отношений.

В качестве инструмента земельной политики против злоупотреблений монопольной властью собственников или общественно нецелесообразного использования участков могут быть использованы запреты и предложения по альтернативному использованию земли.

Создание и освоение новых районов для застройки или освоение новых сельскохозяйственных земель является довольно дорогим мероприятием. Часто затраты на него гораздо больше, чем возникающий на данных территориях эффект роста стоимости земли. Поэтому возникают предложения об использовании инструмента софинансирования инфраструктуры в новых районах застройки. Система рыночной экономики предполагает, что затраты на развитие коммунальной инфраструктуры должны нести сами собственники земельных участков, так как в результате проведения мероприятий растет стоимость именно их земель. Данные платежи рассматриваются как обременение собственника общественно необходимыми затратами для улучшения качеств земельного участка. Задачей данного инструмента является не изъятие прироста стоимости земли, произошедшего вследствие улучшения ее состояния, а переложение части затрат по улучшению качеств и свойств земли. Главной целью является то, чтобы не дать отдельным собственникам необоснованных преимуществ в виде роста стоимости их земли. Дополнительный позитивный эффект состоит в снижении возможностей спекуляций с землей, основанных на росте ее стоимости. Изъятие повышений или компенсация падений стоимости, т.е. уравнивание, облегчает органам власти финансирование градостроительных мероприятий, кроме этого, приводит к смягчению роста цены на землю. Впервые подобные методы изъятия роста стоимости земли были применены в Великобритании, нормы регулирования земельных отношений которой до сих пор являются ориентиром для многих стран.

К важнейшим инструментам, с помощью которых государство может оказывать влияние на цены на землю и земельную ренту, принадлежат все мероприятия, изменяющие транспортную систему и транспортные расходы. Улучшение транспортной доступности может привести и к резкому росту цен на сельскохозяйственные земли, расположенные в относительно выгодных районах, что может привести и к изменению структуры землепользования. Такие меры, как развитие инженерной, транспортной инфраструктуры оказывают значительное влияние на ситуацию на земельном рынке, нередко приводят к трансформации качественных и стоимостных показателей земельных ресурсов. Предварительный анализ, прогнозирование важны не только с позиций регулирования земельных отношений, но и вследствие большой капиталоемкости этих инструментов регулирования. На наш взгляд, здесь однозначно возможно государственно-частное партнерство. Более того, нередко в случае отказа от софинансирования инфраструктуры частными инвесторами, необходим пересмотр проекта, как не получившего общественного одобрения.

Использование новых для России экономических инструментов земельной политики порождает множество практических вопросов, но с лихвой окупаются конечным результатом – оптимальной структурой землепользования и ростом благосостояния. С учетом российских особенностей, применение этих методов регулирования земельного рынка должно основываться на компетентных решениях комплексных комиссий, в работе которых должны принимать участие не только государственные и муниципальные служащие, а в большей мере – специалисты в области оценки земли, архитекторы, представители земельных собственников, налоговых, кредитных структур. Таким образом, регулирование земельных отношений в России должно осуществляться в соответствии с предложенными выше принципами земельной политики и с активным участием общественных институтов. Именно они способны разрешить поставленные вопросы и профессионально определить и предложить к использованию необходимые инструменты.

Анализ различных групп методов и инструментов позволил систематизировать их по типу регулирования и объектам воздействия. Методы территориального планирования основаны преимущественно на использовании правовых инструментов, методы земельного менеджмента – на прямом управлении земельными ресурсами, группа финансовых, налоговых методов – на косвенном воздействии на земельных собственников. В таблице 2 представлена классификация методов и инструментов земельной политики, образующих механизм регулирования земельных отношений.

Таблица 2 – Методы и инструменты земельной политики

Методы территориального планирования и градорегулирования
  • Нормативно-правовые инструменты регулирования
  • Градостроительные мероприятия по развитию инфраструктуры
  • Запреты и предложения по использованию
Методы земельного менеджмента
  • Прямая купля-продажа, обмен земельных участков
  • Экспроприация, принудительный выкуп земли
  • Оптимизация размеров, форм земельных участков
  • Санация
Финансовые и налоговые методы
  • Земельное налогообложение
  • Софинансирование затрат на развитие транспортной, инженерной, коммунальной инфраструктур
  • Уравнивание стоимости при/для реализации градостроительных мероприятий


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 |
4
| 5 | 6 |
 



Похожие работы:







 
<<  ГЛАВНАЯ   |   КОНТАКТЫ
© 2013 dislib.ru - «Авторефераты диссертаций - бесплатно»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.