Методология статистического исследования национальных ресурсов

Для переоценки стоимости имущества или отдельных его составляющих с целью более адекватного отражения в балансе и уплаты налога на имущества наиболее подходит затратный подход, иллюминирующий влияние субъективной оценки рыночных факторов.

Для получения итоговой величины стоимости экономических активов хозяйственной единицы необходимо проанализировать достоинства и недостатки данных методов.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта с учетом накопленного износа. Для объектов, аналогичных оцениваемому, имущественный (затратный) подход, как правило, дает реальную оценку их стоимости. Вес этого подхода в работе составил – 0,8.

Доходный подход оценивает потенциал развития предприятия. Для оцениваемого предприятия потенциал развития - значимый показатель стоимости в текущих условиях. Однако метод прямой капитализации очень статичен, будучи привязан к данным одного наиболее характерного года. К тому же недостатком данного метода в современных российских условиях является то, что при расчете коэффициента капитализации, невозможно с большой точностью определить как будущие финансовые результаты деятельности предприятия, так и все будущие риски, что снижает значимость данного метода при оценке стоимости акционерного капитала. Вес этого подхода – 0,2.

Стоимостные показатели, полученные в результате применения обоих методов, взвешивались по указанным весовым значениям, что позволило получить средневзвешенную стоимостную характеристику.

Однако необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от оценочной стоимости, определенной нами, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в неденежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены. Наша оценка не учитывала этих и других подобных факторов увеличения или уменьшения цены.

Объекты двойного назначения, такие как склад ядовитых веществ, взлетная полоса, бомбоубежище и др. следует оценивать с применением справочников укрупненной полной восстановительной стоимости (УПВС) на основе подбора объектов – аналогов, например, склад минеральных удобрений, картофелехранилище и т.д. В основу расчета положена методика, заключающаяся в переводе стоимости строительства 1 м3 объекта аналога оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены 1984 г. с последующим пересчетом в цены современного воспроизводства путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент (индекс), отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР). Индексы для пересчета разработаны по основной номенклатуре укрупненных видов работ (УВР) к базисному (1984 г.) уровню стоимости этих работ. За основу расчета индексов приняты ресурсно-технологические модели (РТМ) по УВР, которые сформированы по сметным нормам 1984 года и локальным сметам. Индексы включают нормативные наборы и расходы ресурсов: труда, строительных материалов, изделий и конструкций, строительных машин и механизмов.

В четвертой главе «Проблемы и перспективы оценки нефинансовых непроизведенных активов как фактора социально-экономического потенциала» рассматривается земельно-имущественный и природный комплекс России как объект оценки и фактор производства, благосостояния и оборонного потенциала России, проводится анализ итогов приватизации земельного, природного комплекса России, ее влияния на потенциал и экономическую безопасность страны.

Показатели национального богатства, содержащиеся в отдельных национальных счетах и дополняющих их таблицах, дают исходный материал для анализа структуры и динамики богатства, а также его роли в процессе экономической деятельности и в характеристике жизненного уровня населения.

Особенность изучения природного комплекса связана со значительным временным периодом воспроизводства непроизведенных ресурсов.

Процесс приватизации наиболее глубоко затронул предприятия лесопромышленного комплекса, специализирующиеся на производстве целлюлозно-бумажной продукции (по состоянию на 1 января 2003 г. в частные руки перешло до 97% предприятий). Предприятия, в уставном капитале которых имеются государственные пакеты акций, составляют всего 5%.

Иностранный капитал, как правило, участвовал в приватизации наиболее перспективных, ориентированных на экспорт предприятий, выпускающих продукцию глубокой переработки древесины.

Однако на самых крупных и перспективных предприятиях лесопромышленного комплекса, где доли акций, владельцами которых выступают иностранные фирмы, составляют от 40 до 90%, деятельность представителей государства не обеспечена должными правовыми и институциональными ресурсами и потому является неэффективной.

В последние три года ситуация в отрасли постоянно ухудшается. В 2006 г. прибыль в целом по лесопромышленному комплексу снизилась на 30%. Более половины предприятий является убыточными. Резкий спад инвестиций в основной капитал лесопромышленного комплекса обусловил физическое старение основных производственных фондов и, прежде всего их наиболее активной части – машин и оборудования.

Существенно возрастает в рыночной экономике роль рентных платежей при лесопользовании. Они должны, с одной стороны, стимулировать деловую активность и рациональное использование лесосырьевых ресурсов, с другой - обеспечивать в интересах всего общества изъятие лесного дохода в полном объеме. Для основной части лесопользователей, эксплуатирующих низкорентабельные лесосеки, плата, относимая на финансовые результаты предприятий, уве­личивает себестоимость лесозаготовок, приводит к сниже­нию их уровня, убыткам и финансовому банкротству. В итоге государство недополучает, в том числе и из-за неплатежей, даже те незначительные (по существу, символические) суммы налогов, на которые оно рассчиты­вало.

Для другой, гораздо меньшей части налогоплательщи­ков, ведущих лесозаготовки на рентабельных лесосеках, лесные подати хотя и увеличивают себестоимость, но ненамного. За счет лучшей породно-размерной структуры насаждений и благоприятного расположения лесосек у лесозаготовительных предприятий образуется рентный доход, т.е. сверхнормативная прибыль. В настоящее время ее частичное изъятие осуществляется путем введения корневых цен на древесину (минимальных ставок лесных податей на древесину, отпускаемую на корню). Однако попенная плата не отвечает рентной природе дохода лесопользова­теля и не обеспечивает полного изъятия сверхнорматив­ной прибыли.

В результате доходы консолидированного (федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ) бюджета, формирую­щегося за счет лесного налога, занижены в 2—3, а по некоторым субъектам РФ — более чем в 5 раз. В свою очередь, разрабатываемые лесосеки различаются по запасам древостоев, их породно-размерной структуре, продуктивности, местоположению и т.д. В связи с этим платежи при лесопользовании должны быть различными на каждом этапе разработки лесосеки и дифференциро­ванными по конкретным лесосекам. По данной причине необходимо, чтобы законодательные акты по налогообло­жению в лесопользовании носили общий рекомендатель­ный характер относительно методологии и порядка (мето­дов) исчисления платежей. Конкретные размеры ставок платежей, льготы следует устанавливать при оформлении договоров на долгосрочную аренду лесов, пересматривать их при переходе к очередным этапам лесопользования (переработке, транспортировке, реализации сырья), а также по мере качественного изменения условий разра­ботки лесосек. Таким образом, процесс установления суммы сборов, ставок платежей, налоговых льгот должен решаться индивидуально при лицензировании и долгосрочной арен­де каждого отдельного объекта лесопользования.

Совершенствование налоговой системы должно базироваться на последовательном и постепенном переходе на единый налог. А именно на лесную ренту, или лесной налог, который заменил бы минимальные ставки лесных податей на древесину, отпускаемую на корню.

Основой расчета лесной ренты должна стать технико-экономическая оценка проекта разработки лесосеки. При этом следует учитывать, что лесная рента устанавливается в виде абсолютной суммы в расчете на 1 м3 заготавливаемой древесины; она возможна только на рентабельных лесосеках; не должна включаться в себестоимость лесозаготовок, т.е. увеличивать ее; она должна изыматься лишь из прибыли и соответствовать (приближаться к ней) сверхнорма­тивной прибыли; лесная рента устанавливается при лицензировании и оформлении аренды, вносится в договор на аренду лесов и подлежит ежегодному уточнению самим лесопользователем, пред­ставляющим арендодателю соответствующие технико-эко­номические расчеты потока реальных средств в планируе­мом году.

На предприятиях эксплуатируется значительное количество полностью амортизированного оборудования, в результате чего увеличиваются производственные затраты, снижается конкурентоспособность выпускаемой продукции. Средний возраст машин и оборудования достигает 25 лет.

К настоящему моменту износ основных производственных фондов по лесопромышленному комплексу составляет 46%, в том числе по лесозаготовительной отрасли – 55%, деревообрабатывающей – 42% и целлюлозно-бумажной – 45%.

Приватизация предприятий лесопромышленного комплекса также не стала стабилизирующим фактором в их производственной деятельности и имела целый ряд негативных последствий:

– содержание планов приватизации большинства предприятий не соответствовало ситуации в стране, носило характер пожеланий и не отражало реальную действительность, в результате такие предприятия не смогли эффективно реализовать свои акции с целью привлечения инвестиций в развитие производства;

– продажа акций приватизируемых предприятий лесопромышленного комплекса по бросовым ценам привлекла на этот рынок массу неквалифицированных и зачастую недобросовестных участников;

– доходы от приватизации лесопромышленных предприятий не превысили 2% от их реальной стоимости;

– разрыв в процессе приватизации хозяйственных, технологических и кооперативных связей между предприятиями разрушил организационную структуру, способствующую эффективному осуществлению деятельности в рыночных условиях.

Институт представителей государства на предприятиях, в уставных капиталах которых остались государственные пакеты акций, оказался малоэффективным, в результате государство доходов от использования указанных объектов собственности практически не получает. Потеря управляемости деревоперерабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленностью привела к тому, что предприятия, производящие стратегически важные, экспортные и социально значимые товары, оказались вне среды государственного регулирования.

Анализ институциональных преобразований в составе непроизведенных ресурсов, их влияния на результаты экономического развития и бюджетообразование затруднено несовершенством, зачастую отсутствием действенных, экономически обоснованных и адекватных методик стоимостных оценок для каждой группы ресурсов.

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и производственная — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию. Она является единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Информация об использовании земель является важным компонентом системы управления земельными ресурсами и используется в качестве основы для определения стоимости земельного участка для целей обложения налогом на землю, исчисляемым от кадастровой стоимости земельного участка.

По своей методологической природе государственная кадастровая оценка земель является массовой оценкой их рыночной стоимостьи. В основе расчета кадастровой стоимости земельного участка лежит рыночная информация о земельном участке и иных объектах недвижимости, обрабатываемая математическими методами. Это подчеркивает ненормативную основу работ по кадастровой оценке земель и характеризует показатели кадастровой стоимости земельного участка как величины реальной (ориентировочной рыночной) их стоимости. Термин "ориентировочная рыночная стоимость" употребляется в силу того, что рыночная стоимость из-за колебаний (например, сезонных) на рынке недвижимости определяется на конкретную дату календарного года в процессе индивидуальной оценки конкретного объекта. Кадастровая же стоимость земельного участка (ориентировочная рыночная стоимость) как налоговая база устанавливается на налоговый период (календарный год) и, в отличие от рыночной стоимости, в течение этого периода не меняется.

Использование земель предполагает три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых
осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом. Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земельных участков, контролю за их правовым статусом и действующими обременениями, оборотом земли и ее рациональным использованием.

Последнее полагает, что часть дохода, который способен генерировать земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств и имеющиеся улучшений, не обусловленных хозяйственной деятельность самого владельца, может служить источником удовлетворения общественных потребностей и изыматься в виде рентных платежей. Это в свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик участков земли как средств производства и объектов инвестирования.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок. Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

В работе исследовалась зависимость стоимости земельных участков (на примере Московской области) от совокупности экономических факторов. База данных для регрессионного анализа получена по результатам сделок с землей в Московской области за 2005 год.

Как показало применение пошагового алгоритма регрессионного анализа, основными факторами, определяющими стоимость 1 сотки участка, тыс. руб. (Y) выступают четыре количественных переменных (Х1, Х6, Х5, Х7) и три бинарных переменных (Х2, Х3, Х4), равных «1» при наличии признака и «0» - при его отсутствии:

Х1-	площадь участка, соток;
Х2-	наличие водоснабжения (1/0);
Х3-	наличие газоснабжения (1/0);
Х4-	наличие энергоснабжения (1/0);
Х5-	группа капитальности основного строительного объекта (здание, дом), находящегося на участке (измеряется по пятибалльной шкале, причем с ростом балла капитальность уменьшается);
Х6-	удаленность от г. Москвы, км;
Х7-	удаленность от железнодорожного сообщения, км.