Стратегия реализации региональной жилищной политики: теория, методология, практика

Четвертая группа проблем, исследуемых в диссертации, связана с разработкой инвестиционно-инновационной стратегии реализации жилищной политики Южного макрорегиона, основанной на совершенствовании инструментария государственного регулирования для каждого территориального кластера макрорегиона с учетом региональной специфики и приоритета решаемых проблем.

Оценка факторов стратегического потенциала регионов ЮФО установила следующий ранг регионов по шести основным факторам (население, экономика, территория, инфраструктура, инновационность, управление): Республика Адыгея – 72 место, Республика Дагестан - 56, Республика Ингушетия - 77, Кабардино-Балкарская Республика - 64, Республика Калмыкия - 81, Карачаево-Черкесская Республика - 80, Республика Северная Осетия-Алания - 68, Чеченская Республика - 63, Краснодарский край - 7, Ставропольский край - 44, Астраханская область - 50, Волгоградская область - 23, Ростовская область - 12.

Оценка состояния жилищных процессов определила положение Южного макрорегиона в 2007 году и его место в системе макрорегионов по исследуемым показателям:

– округ занимает 3 место по удельному весу проживающего населения в численности населения РФ, плотности населения на 1 км2, удельному весу жилищного фонда и вводу в действие жилых домов в общих показателях РФ. По показателю удельного веса семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, округ занимает последнее место;

– по среднедушевым показателям округ занимает 7 место: валовому региональному продукту на душу населения; среднедушевым денежным доходам в месяц; общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя; стоимости жилищно-коммунальных услуг на человека в месяц. По численности населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума округ находится на 3 месте;

– по показателям, характеризующим состояние жилищного фонда (удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, благоустройство жилищного фонда), округ находится на 6 месте.

Исследование условий реализации жилищной политики на территории Южного макрорегиона позволило выделить специфические особенности региональной жилищной системы округа:

- существование количественного дефицита жилья и ассиметричность обеспеченности населения жильем (рис. 4). Для достижения обеспеченности жильём населения регионов округа на уровне общероссийской обеспеченности на 2007 год должно быть построено по расчетам автора более 30 тыс. кв. м. жилья в городской местности и почти 43 тыс. кв. м. жилья в сельской местности. При осуществлении ввода жилья существующими темпами потребуется соответственно семнадцать и девять лет;

Рис. 4. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя по отношению к средней величине по Южному макрорегиону. Субъекты Федерации: 1 – Республика Адыгея, 2 – Республика Дагестан, 3 – Республика Ингушетия, 4 – Кабардино-Балкарская Республика, 5 – Республика Калмыкия, 6 – Карачаево-Черкесская Республика, 7 – Республика Северная Осетия-Алания, 8 – Чеченская Республика, 9 – Краснодарский край, 10 – Ставропольский край, 11 – Астраханская область, 12 – Волгоградская область, 13 – Ростовская область.

– разнонаправленные демографические тенденции: рост численности населения в титульных Республиках и снижение численности в регионах с преобладанием русского населения; рост численности пенсионеров и инвалидов; в краях и областях округа преобладание населения старше трудоспособного возраста над молодым; высокий коэффициент семейности титульных Республик; наличие положительного миграционного сальдо для Краснодарского и Ставропольского краев, Астраханской области; увеличение продолжительности жизни населения;

– специфика формирования доходов населения. Сравнение структуры денежных доходов населения по Российской Федерации и Южному макрорегиону позволяет отметить значительную долю скрытых доходов по макрорегиону – 34,9% в 2007 году в сравнении с 28,1% в целом по РФ. Восемь регионов (против пяти) имеют высокие теневые доходы;

– наличие корреляционной зависимости между индексами цен на первичном рынке жилья и индексом цен на строительные работы (коэффициент корреляции – 0,81), низкий уровень управленческой активности строительных комплексов (отсутствие в большинстве регионов стратегий развития строительных комплексов);

– приоритет строительства индивидуальных домов и возрастающий размер квартир первичного рынка, достигший в 2007 году в среднем по округу 108 кв.м. (в Астраханской области 154 кв.м., а в Республике Ингушетия 77 кв.м.), опережающий рост индекса цен вторичного рынка жилья в сравнении с первичным, в качестве основного источника финансирования строительства для большинства регионов остаются собственные средства граждан.

Следует учитывать, что инерционный подход к реализации жилищной политики в условиях кризисных явлений в экономике по расчетам автора не будет способствовать решению жилищной проблемы. Исходя из данных фактических объемов жилищного строительства, рассчитаны прогнозные значения объемов ввода жилья для Южного макрорегиона (рис. 5).

Плановые значения ввода жилья, определенные Правительством РФ соответствуют 1 кв.м. на человека, для Южного макрорегиона это значение должно быть более 22 млн. кв. м. в год, однако даже к 2015 году достичь такой величины ввода округ не сможет. По прогнозируемому Минэкономразвития России инновационному сценарию с 2011 года темпы роста промышленности страны в целом будут увеличены. При таком прогнозе жилищный фонд Южного макрорегиона должен составить к 2010 году более 530 млн.кв.м. жилья против 455 млн. кв.м. инерционного варианта, согласно которому округ также не сможет достичь величины жилищного фонда инновационного варианта даже к 2015 году (527 млн.кв.м.). Без разработки и внедрения инвестиционно-инновационных подходов к реализации территориальной жилищной политики время достижения плановых показателей будет значительно увеличено.

Рис. 5. Прогноз ввода жилья по Южному макрорегиону

(инерционный вариант), тыс. кв. м.

В работе подчеркивается, что при сохраняющихся методах и инструментах регулирования будет усиливаться ассиметричность реализации жилищной политики по субъектам макрорегиона. Доказана целесообразность территориальной кластеризации субъектов макрорегиона как способа решения жилищных проблем в условиях кризиса и формы концентрации социально-инвестиционных ресурсов округа, позволяющая определить перспективы реализации жилищной политики для каждого территориального кластера. Автором для кластеризации регионов округа предложены среднедушевые показатели оценки состояния жилищных процессов и инвестиционной активности субъектов жилищного процесса. Кластеризация субъектов округа будет способствовать обобщению передовых эффективных методов строительства с учетом национальных самобытных предпочтений населения и развитию инфраструктуры жилищного рынка (табл. 7).

Таблица 7

Результаты кластерного анализа Южного макрорегиона

Кластер	Число членов кластера	Члены кластера
1	9	(1) Республика Адыгея, (2) Республика Дагестан, (4) Кабардино-Балкарская Республика, (5) Республика Калмыкия, (6) Карачаево-Черкесская Республика, (7) Республика Северная Осетия – Алания, (10) Ставропольский край, (12) Волгоградская область, (13) Ростовская область
2	2	(3) Республика Ингушетия, (8) Чеченская Республика
3	2	(9) Краснодарский край, (11) Астраханская область

Потенциал такого рода территориальных кластеров состоит в росте эффективности реализации жилищной политики за счет концентрации инвестиционно-социальных ресурсов на приоритетных территориальных направлениях, внутрирегионального обмена информацией о строительных и управленческих технологиях, стимулирования внедрения внутрикластерных инноваций, гармоничного интегрирования интересов субъектов региональных жилищных систем и др.

Анализ состояний и тенденций развития региональных кластеров Южного макрорегиона наряду с позитивными тенденциями развития жилищных процессов позволил выявить следующие проблемы в реализации жилищной политики:

– для макрорегиона в целом: важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, остаются потребительские мотивации большинства населения; на жилищном рынке преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения; корреляционная зависимость между различными аспектами жилищного сектора и рыночными тенденциями; недостаточность финансовых ресурсов для решения важнейших жилищных проблем, отсутствие эффективных механизмов строительства индивидуального жилья;

– для регионов первого кластера: недостаточность объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения; низкий уровень развития жилищной инфраструктуры; диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных регионах кластера; несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья;

– для регионов второго кластера: количественный дефицит жилья, низкий уровень развития жилищной инфраструктуры; неэффективность ряда механизмов регулирования для данных регионов округа;

– для регионов третьего кластера: несовершенство нормативно-правовой базы для рыночных инноваций в жилищной сфере; инерционное взаимодействие субъектов рынка по согласованию социально-экономических интересов; нерациональное использование жилищного фонда.

Выделение в рамках стратегии реализации жилищной политики приоритетов территориального развития будет способствовать повышению эффективности бюджетных средств, результативности управленческих воздействий, формированию современной социальной межрегиональной и региональной инфраструктуры, а также способствовать повышению качества жилищных условий и свободной миграции трудовых ресурсов. Такой подход требует эволюции функций, организационных структур, управленческой концепции и нового мышления специалистов государственной и местной власти.

В диссертации обосновывается необходимость инвестиционно-инновационного подхода к росту эффективности реализации жилищной политики на территории Южного макрорегиона. Базовым элементом перспективного развития жилищной системы макрорегиона в современных условиях выступает ускоренное формирование и концентрация финансовых источников (в т.ч. развитие ипотеки), формирование социальных институтов реализации целей жилищной политики. Учитывая приоритетность решения жилищных проблем, автор предлагает создание межрегионального центра реализации жилищной политики (МЦРЖП). По мнению автора, межрегиональный центр реализации жилищной политики должен создаваться при Минэкономразвитии на правах юридического лица. Примерная организационная структура МЦРЖП, рекомендуемая для внедрения в практику управления на макрорегиональном уровне, представлена на схеме (рис. 6).

Рис. 6. Примерная схема организационной структуры МРЦЖП, рекомендуемая для внедрения в практику регионального регулирования

Основной целью создания межрегионального центра реализации жилищной политики, по мнению автора, является синхронная реализация политики выравнивания условий жизни населения в рамках макрорегиона и поляризованное развитие внутри региональных систем и между ними.

Минэкономразвития выступает в качестве системообразующего фактора, так как создает нормативно-правовую базу, единую для всех участников жилищного процесса макрорегиона, включая и реализацию реальных проектов.

Целью деятельности исполнительной дирекции является создание Центров Региональных Инвестиций (ЦРИ), муниципальных центров социального взаимодействия и межрегиональных центров передового опыта и инноваций. Межрегиональный экспертный совет в условиях кризисной экономики выступает координатором эффективного расходования бюджетных средств федеральных программ для целей межрегионального взаимодействия.

МЦРЖП выделяет кураторов по реализации стратегии региональной жилищной политики во взаимодействии с рабочими, межрегиональными группами и общественными советами по зонам ответственности (для Южного макрорегиона по результатам кластерного анализа выделены три зоны ответственности).

В диссертации даны предложения по активизации социально-экономических ресурсов региона, которые заключаются в совместной реализации инвестиционной и социальной привлекательности региональных рынков жилья для регионов первого кластера, наряду с анализом причин непривлекательности современного этапа развития регионального рынка жилья, ограничивающих выгоды от использования прав собственности на жильё. Обоснована своевременность и необходимость стандартизации жилья и жилищных условий населения по макрорегионам как обязательное условие повышения качества жизни населения.

Для регионов второго кластера, имеющих значительный количественный дефицит жилья, наряду с формированием инвестиционной привлекательности жилищного рынка, должны разрабатываться механизмы повышения эффективности использования бюджетных средств, стандартизации процедур выдачи ипотечного кредита под залог земель и заявленных доходов с разработкой методов, снижающих риск невозврата средств. Демографические особенности регионов позволяют обосновать следующие требования к формированию жилищного фонда: развитие индивидуального домостроения; специализированных малоэтажных крупногабаритных квартир; реконструкцию и снос старых построек.

Для регионов третьего кластера необходимо разрабатывать инновационную стратегию реализации жилищной политики, основанную на диверсификации ее различных аспектов и их координации во времени и пространстве, формировать региональные жилищные бюджеты, запускать пилотные проекты и др., обеспечивающие повышение качества жилищных условий населения кластера с учетом социальных жилищных стандартов.

Таким образом, теоретико-методологическое обоснование алгоритма инвестиционно-инновационной стратегии реализации макрорегиональной жилищной политики на основе территориальной кластеризации и системы приоритетного регулирования позволяет определить ее как долгосрочную задачу, касающуюся поведения в изменяющейся среде субъектов жилищной системы, решение которой должно привести к достижению целей государственной жилищной политики.

Основные положения диссертации нашли отражение в следующих печатных работах автора:

Монографии и учебные пособия

1. Жилина, В.И. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования / В.И. Жилина. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.– 31, 9 п.л.

2. Управление региональным рынком жилья: учебное пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш, В.И. Жилина [и др.]. – Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2003.- 41,5 п.л. (авторских – 2,9 п.л.).

3. Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: становление и развитие / В.И. Жилина, С.А.Тихонов. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2003.- 12,3 п.л. (авторских – 10,2 п.л.)

4. Жилина, В.И. Экономические противоречия переходного периода / В.И. Жилина. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. – 6,3 п. л.

5. Жилина, В.И. Инвестиционная деятельность переходной экономики: учебное пособие. В 2-х ч. / В.И. Жилина. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2000. - 11,8 п.л.

Научные статьи, опубликованные в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ для опубликования результатов докторской диссертации:

6. Жилина, В.И. Повышение качества жизни населения на основе ускорения реализации региональной жилищной политики / В.И. Жилина // Вестник Белгородского университета потребительской кооперации. - 2009. - № 2 (30). – 0,5 п.л.

7. Жилина, В.И. Закономерности развития макрорегиональных жилищных процессов / В.И. Жилина // Сегодня и завтра российской экономики: научно-аналитический сборник. - М., 2009. - № 26. – 0,5 п.л.

8. Жилина, В.И. Формирование стратегии реализации жилищной политики: региональный аспект / В.И. Жилина // Сегодня и завтра российской экономики: научно-аналитический сборник. - М., 2009. - № 25. – 0,5 п.л.

9. Жилина, В.И. Приоритеты управления на городском рынке жилья / В.И. Жилина // Экономический вестник Ростовского государственного университета. № 1. Т. 5, ч. 2.– 2007. - 0,3 п.л.

10. Жилина, В.И. Теоретические основы исследования локального рынка жилья / В.И. Жилина // Вестник Ставропольского государственного университета. - 2006. – Вып. 47. - 0,5 п.л.

11. Жилина, В.И. Оценка тенденций развития рынка жилья на примере города Волжского / В.И. Жилина // Известия Волгоградского государственного технического университета. - 2006. - № 7 (22). - 0,5 п.л.

12. Жилина, В.И. Понятие эффективного локального рынка жилья / В.И. Жилина // Известия Волгоградского государственного технического университета. - 2006. - № 6 (21). - 0,5 п. л.

13. Жилина, В.И. Отдельные вопросы бухгалтерского учета товариществ собственников жилья: на вопросы читателей отвечают специалисты / В.И. Жилина // Бухгалтерский учет. - 2004. - №12. – 0,4 п.л.

14. Жилина, В.И. Отдельные вопросы бухгалтерского учета товариществ собственников жилья / В.И. Жилина, С.Н. Ширина // Бухгалтерский учет. - 2003. - № 17. - 0,5 п.л. (авторских - 0,25 п.л.).

15. Жилина, В.И. Жилищная политика в Волгоградской области / В.И. Жилина, М.К. Старовойтов // Вопросы экономики. - 2002. - № 11. - 0,3 п.л. (авторских - 0,15 п.л.).

Статьи и тезисы докладов в других изданиях

16. Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: теория, методология и практика регулирования / В.И. Жилина // Вестник филиала Всероссийского заочного финансово-экономического института в г. Волгограде. - 2008. - № 5. - 0,7 п.л.

17. Жилина, В.И. Поиск эффективных направлений снижения региональных затрат на рынке жилья / В.И. Жилина // Проблемы теории и практики финансово-кредитной системы: материалы Всероссийской научно-практической конференции. – Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2007. – 0,5 п.л.

18. Жилина, В.И. Проблемы и перспективы развития арендного рынка жилья / В.И. Жилина // Вестник филиала Всероссийского заочного финансово-экономического института в г. Волгограде, 2007. - № 2. - 0,5 п.л.

19. Жилина, В.И. Трансформация жилищной собственности как основа развития российского рынка жилья / В.И. Жилина // Вековой поиск модели хозяйственного развития России. Собственность и перспективные формы ее реализации в России: материалы IX Международной научно-практической конференции. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2006.- 0,5 п.л.

20. Жилина, В.И. Уровни и механизмы регулирования рынка жилья / В.И. Жилина // Вестник филиала Всероссийского заочного финансово-экономического института в г. Волгограде. - 2006. - № 3. - 0,5 п.л.

21. Жилина, В.И. Инструментарий формирования и развития параметров локального рынка жилья / В.И.