Стратегия реализации региональной жилищной политики: теория, методология, практика

Рис. 3.Структурная схема формирования стратегии реализации региональной жилищной политики

Переход к инновационной составляющей стратегии реализации жилищной политики предполагает существенное изменение как механизмов регулирования, так и принципов регионального регулирования рыночных процессов в ходе реализации стратегии: принцип иерархичности, принцип субсидиарности, принцип научной обоснованности, принцип реалистичности, принцип альтернативности выбора, принцип учета возможностей, принцип системности, принцип измеримости стратегических целей и др.

На основе проведенного анализа следует уточнить, что методологические подходы к регулированию рынка жилья должны учитывать различные территориальные уровни как жилищные системы с совокупностью свойств и признаков, основываясь на понимании многоаспектности экономики, вариантности путей ее развития, на приоритетности социальной стратегической ориентированности развития регионального уровня.

В рамках третьей группы проблем, исследуемых в диссертации, обоснован методический подход к развитию элементов стратегии реализации жилищной политики региона, включающий финансовый, организационный, социальный и статистический аспекты.

Эффективность реализации региональной жилищной политики зависит от результативности взаимодействия рыночного и государственного регулирования рынка жилья. В настоящее время основным инструментом реализации приоритетного национального проекта является новая редакция Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Период реформирования, в основном, подтвердил правомерность реализуемых направлений жилищной политики. В то же время в программе «Жилище» не предлагаются меры содействия в решении жилищного вопроса примерно 32 млн. человек или 22% семей, это позволяет сделать вывод, что содержание показателя «доступность жилья» не имеет полного социального содержания для всех категорий нуждающихся. По своей сути программа «Жилище», предлагаемые в ней механизмы реализации направлены на дальнейшее развитие рыночных принципов в жилищной сфере. Автор считает, что при обосновании инструментов регулирования, необходимо учитывать, анализировать, обобщать жилищные предпочтения, экономические возможности отдельных категорий населения, нуждающихся в жилье. Разработка целевых программ развития рынка жилья должна быть ориентирована на системное видение ситуации не только с воспроизводственного подхода, но с иерархии территориального регулирования, использующего иную последовательность формирования механизма целевых программ: стратегия, цели, целевые показатели, целевые программы, что позволит в рамках стратегии реализации жилищной политики разрабатывать механизмы осуществления конкретных региональных целей.

Анализ финансового обеспечения реализации федеральных целевых программ в регионах позволил предложить следующие перспективные направления: формирование механизма финансового обеспечения жилищной политики на основе понимания национального проекта как финансового института; активизацию государственной поддержки рынка ипотеки посредством стандартизации ипотечных процедур индивидуального строительства на селе; разработку системы финансового обеспечения национального проекта по макрорегионам.

Для регулирования рыночных процессов на уровне макрорегионов предложены к разработке следующие механизмы взаимодействия рыночного и государственного регулирования: механизмы налогового льготирования; механизм модернизации существующего жилищного фонда с учетом выбранного способа управления жилыми домами; механизм ипотечного кредитования для жителей сельской местности; механизмы, альтернативные ипотечному кредитованию: внедрение стройсберкасс и земельной ипотеки.

Особое значение при формировании стратегии реализации жилищной политики имеет муниципальный уровень как приоритет развития социальной сферы. Предложенный алгоритм формирования инвестиционной привлекательности муниципального образования позволяет установить взаимосвязь и порядок взаимодействия основных элементов, определяющих содержание и показатели оценки инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов. Инструментарий регулирования муниципального рынка жилья должен включать не только механизмы, требующие значительных инвестиционных вложений, но и малозатратные механизмы, рассматриваемые в диссертации, как обеспечивающие процесс социального взаимодействия населения. Исследование механизмов муниципального регулирования позволяет предложить и другие их виды: механизм земельного регулирования, инвестиционный механизм регулирования, ипотечный механизм регулирования, механизм коммерческого менеджмента, механизм административного менеджмента, механизм обеспечения сделок, механизм социального взаимодействия, социальный менеджмент.

Эффективность реализации региональной жилищной политики зависит, в том числе, и от системы оценочных показателей, отражающих тенденции и закономерности развития жилищной системы. Автором предложена система показателей, отражающих важнейшие аспекты привлекательности муниципального рынка жилья: инвестиционный, социальный, финансовый и инновационный и включающих показатели не только денежного и натурального измерения, но и показатели немонетарного характера, позволяющие увеличить информативные возможности для оценки жилищных процессов. В рамках сбалансированной системы показателей выделены показатели, которые измеряют достигнутые результаты, и показатели, которые отражают процессы, способствующие получению этих результатов. Показатели денежного и натурального измерения являются результативными и измеряют достигнутые результаты по формированию и развитию рынка. Показатели немонетарного характера измеряют такие аспекты деятельности, как удовлетворенность собственников жилья, рыночные процессы взаимодействия, инновационную и административную активность.

В процессе исследования расширена система индикаторов для оценки эффективности реализации жилищной политики по территориальным уровням, преимуществом которой является аналитичность в оценке всех направлений заданного вектора развития жилищной системы (табл. 6).

Введение разработанной системы показателей в практику регулирования позволит количественно оценить результативность методов регионального регулирования, и, на этой основе, своевременно вносить корректировки, обеспечивающие развитие рынка.

Внедрение разработанных автором концепций, рыночных механизмов, моделей, методик позволит обоснованно подходить к выработке стратегии реализации жилищной политики по всем территориальным уровням на ближайшую и отдаленную перспективу.

Таблица 6

Система индикаторов для оценки эффективности

реализации жилищной политики

Предмет оценки	Индикаторы
1. Оценка состояния и развития жилищных процессов макрорегиона	Система индикаторов официальной статистики
2. Оценка результативности развития регионального рынка жилья в системе национальной экономики	Система индикаторов оценки реализации ФЦП «Жилище»
3.Оценка результативности регионального уровня реализации жилищной политики в составе макрорегиона
Система регулирования	Количество административных районов регионального рынка, число занятых в системе регулирования на 1000 чел. населения, количество нормативных документов в год; плотность застройки
Ресурсное обеспечение	Объем финансовых ресурсов, финансовые ресурсы на 1м2, финансовые ресурсы на 1 домохозяйство
Инфраструктурное обеспечение	Количество организаций инфраструктуры на 1000 чел. населения; время, затрачиваемое на продажу-покупку жилья; время, затрачиваемое продавцом-покупателем (арендатором, застройщиком) жилья на получение информации;
Локальные предпочтения и ограничения	Показатели плотности застройки, видов объектов строительства, ограничений сроков строительства; показатели приоритетов муниципальной поддержки
Спрос на жилье	Коэффициент потенциального спроса на жилье; коэффициент удовлетворенности спроса на жилье
Инвестиционная активность в жилищном строительстве	Количество свободных земельных участков под жилищное строительство; выдано разрешений на строительство жилья: проектов (квартир); закончено строительством: проектов (квартир); ввод нового жилья, м2 /1000 чел. в год; средняя стоимость 1м2 нового жилья
Жилищные субсидии	Число получавших субсидии в год; % от числа домохозяйств, из них: квартиросъемщиков, собственников; сумма субсидий; в среднем на одного получателя в месяц
Выбор приоритетных направлений
Модернизация объектов	Модернизация, м2 /1000 чел. в год
Ремонт	Ремонт, м2 /1000 чел. в год
Развитие ипотеки	Коэффициент представительности финансово-кредитного рынка; коэффициент спроса на кредитные ресурсы; кредитоспособность населения
Рациональность использования жилищного фонда	количество пустующего жилья; количество жилья, имеющего дополнительные возможности для расширения жилплощади; стоимость 1 м2 квартирной платы

Окончание таблицы 6
Аренда жилья	количество жилья социальной аренды; количество жилья коммерческой аренды; средняя стоимость арендной платы
Социальное взаимодействие	количество кондоминиумов, количество домов, имеющих устав и регламент проживания, количество общественных организаций, количество ТСЖ, индекс удовлетворенности условиями проживания
Социальная привлекательность объектов жилья	социальный состав и показатель однородности жильцов-соседей; возрастная структура семей; структура семей по профессии и уровню образования; средний уровень доходов; количество населения, имеющего льготы и субсидии; плотность заселения
Экологические зоны	доля неблагоприятных экологических зон; количество населения, проживающего в неблагоприятных экологических зонах; количество объектов (квартир), находящихся в состоянии перенаселения; количество садовых участков, используемых для временного или постоянного проживания; количество иного жилья, используемого для проживания и не относящегося к жилищному фонду;