Стратегия реализации региональной жилищной политики: теория, методология, практика

Обосновывая территориальный характер рынка жилья, автор определяет его как систему экономических отношений субъектов рынка, связанных с оборотом прав собственности на жильё с целью удовлетворения жилищных потребностей на основе механизмов рыночного ценообразования и государственного регулирования.

Территориальные рынки жилья отличаются исключительным разнообразием, основанным на сочетании различных природных, экономических, национальных и социальных условий функционирования, что подтверждается ростом дифференциации цен по макрорегионам Российской Федерации (табл. 2).

Таблица 2

Средние цены на жильё по федеральным округам (руб.)

и их региональные вариации (раз)

	На первичном рынке			На вторичном рынке
	2005	2006	2007	2005	2006	2007
РФ	25393,7	36221,1	47482	22165,6	36615,1	47206
Вариация (max/min)	5,0	6,7	7,2	6,6	14,8	11,3
Центральный федеральный округ	34772,8	47821,0	62189	28671,8	55267,3	69312
Вариация (max/min)	4,4	4,7	4,4	4,4	5,7	5,1
Северо-Западный федеральный округ	24442,1	37456,9	58360	22833,0	36652,2	44189
Вариация (max/min)	2,2	2,2	2,8	2,5	2,7	2,5
Южный федеральный округ	17720,7	23072,4	32221	16851,3	22094,0	32033
Вариация (max/min)	1,6	2,3	2,5	2,2	2,7	4,4
Приволжский федеральный округ	17851,6	28964,3	36449	17914,0	30058,8	37640
Вариация (max/min)	1,9	2,6	2,4	2,1	2,7	1,9
Уральский федеральный округ	23410,1	35385,3	43691	22655,9	31855,8	42206
Вариация (max/min)	1,1	1,4	1,6	1,7	2,5	1,8
Сибирский федеральный округ	21209,8	25952,3	36634	20024,0	26806,1	38137
Вариация (max/min)	1,8	2,0	1,9	3,2	4,6	2,0
Дальневосточный федеральный округ	26356,2	31459,7	36511	20350,5	28344,7	36328
Вариация (max/min)	2,6	2,7	2,4	2,8	2,7	2,8

Вектор развития территориальных рынков жилья – это увеличение жилья нового качества и достаточного количества, обеспечивающих новое качество жизни населения. Автор обосновывает низкую эффективность приоритета рыночного регулирования жилищных отношений для региональных систем, приводящую как к усилению ассиметрии функционирования региональных рынков жилья, так и к деформации развития пространственно-культурных социумов, углубляемых тенденциями ввода жилья (рис. 1). Лидерами ввода жилья в 2000 году являлись Центральный (128%), Приволжский (110%) и Южный макрорегионы (102%), в 2007 году - Центральный (125%) и Уральский макрорегионы (106%). Значения остальных макрорегионов в 2006 году ниже общероссийского: СЗФО (97%), ЮФО (96%), ПФО (95%), СФО (82%), ДФО (47%).

Рис. 1. Ввод жилья на душу населения в макрорегионах по отношению к среднероссийской величине в 2000 и 2007 гг. ФО: 1. Центральный 2. Северо-Западный 3. Южный 4. Приволжский 5. Уральский 6. Сибирский 7. Дальневосточный.

В этих условиях актуализируется задача определения степени государственного регулирования рынка жилья, форм и направлений жилищного реформирования, гармонизации экономических интересов государственной власти по всем территориальным уровням. Регулирование рынка жилья является сложным и комплексным процессом в силу того, что должно включать в себя множество отдельных элементов, учитывающих сложноструктурированную природу жилья; свойства и характер каждого элемента жилищных отношений зависят от значительного числа факторов и условий, имеющих различную природу и вызываемых различными причинами. Именно это делает регулирование рынка жилья многоаспектным понятием, изучение которого может осуществляться с точки зрения необходимости решения самых разнообразных исследовательских задач на основе применения различных методологических подходов. Системный анализ методов регулирования позволил всю совокупность применяемых методов подразделить на методы, осуществляемые на уровне государства, и методы, применяемые на территориальных уровнях (табл.3). При этом способы государственного регулирования включают набор базовых элементов: административные ограничения, субсидии и дотации, налоговые льготы, финансовые механизмы, прежде всего ипотеку. Их классификация представлена в работе по объектам воздействия и уровням реализации.

Таблица 3

Система методов государственного регулирования территориальных рынков жилья

Уровни регулирования	Методы государственного регулирования
	Политико-правовые	Экономические	Административные	Организационные	Социально-воспитательные
Национальный	Методы национальной безопасности (миграция, естественный прирост/убыль населения и др.); Методы, обеспечивающие безопасность собственности (фиксация собствен-ности, паспортизация сделок, развитие общественных связей)	Налоговое регулирование Бюджетные ассигнования Ценовое регулирование Финансово-кредитное регулирование	Установление порядка формирования и представления информации Унификация и систематизация информации Приоритетное регулирование Статистическое и аналитическое регулирование	Метод установки норм и нормативов, обеспечивающий безопасность жилищ (лицензирование, госнадзор, госконтроль, свидетельство на право собственности) Метод формирования стандартов по структуре, комфортности, экологичности жилищ по территориям РФ
Территориальный	Обеспечение возможности реализации прав на жилье и прав собственности	Формирование затрат на строительство Льготирование деятельности субъектов Земельные аукционы Конкурсы застройщиков Субсидирование населения	Административный контроль Формирование сайтов, выпуск информационно-аналитических бюллетеней	Метод формирования стандартов по уровню обеспеченности жильём, социальным группам населения Установление норм, правил зонирования, порядка переселения, выселения и т. д.	Вовлечение населения в процесс регулирования Формирование психологии собственника жилья Моральное стимулирование социального взаимодействия

Автор, обращая внимание на неоднозначное толкование жилищной политики, определяет ее как составную часть социально-экономической политики государства и план действий, описывающий цели и средства достижения жилищной системой нового качества условий проживания населения и предлагает под региональной жилищной политикой понимать политику самой территории, выражающую ее возможности, цели и интересы. являясь политикой развития территориальных жилищных систем во взаимоувязке с экономической, территориальной, региональной и жилищной политикой национального уровня, уточняемых и закрепляемых стратегическими планами развития территории. С учетом проведенных исследований обосновывается расширение элементов жилищной политики сверху вниз – от национального до муниципального уровней, выделяя концептуальную и рабочую составляющие жилищной политики. Механизм реализации региональной жилищной политики выступает своеобразным отражением сложной и многоуровневой структуры территориальной организации, базирующейся на принципах федерализма и местного самоуправления. Самостоятельное значение приобретает проблема разработки и адаптации механизмов реализации жилищной политики по всем территориальным уровням, обусловленная противоречием между новой парадигмой поляризованного экономического развития регионов и социальной парадигмой выравнивания качества жизни населения по всем территориальным уровням. Результатом реализации региональной жилищной политики является достижение качественных характеристик жилищных условий по территориальным уровням (табл. 4).

Автор подчеркивает, что качество жилищных условий определяется уровнем доходов населения, не всегда зависящих от достигнутого экономического потенциала региона и инвестиционно-административной активностью регионов по формированию качественной среды проживания, что позволило обосновать необходимость разработки технических и социальных стандартов качества жилья.

Таблица 4

Жилищный аспект оценки качества жизни по территориальным уровням

Уровни регулирования	Качество жилья	Качество жилищных условий
Государственный	-количество жилищного фонда, в том числе городского, сельского; - ввод жилья	- обеспеченность населения жильём
Макрорегиональный	-наличие технических стандартов жилья; - доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения	-наличие социальных стандартов жилья; - индекс стоимости жилья (в том числе арендного)
Субъектов Федерации	-наличие ветхого и аварийного жилья; -степень физического износа жилищного фонда; -показатели капитального и текущего ремонта жилых домов - экология жилой среды	- доступность жилья; - численность населения, живущего в жилищах, не отвечающих установ-ленному стандарту, и его доля в общей численности населения; -количество комнат, приходящихся на одного жителя
Муниципальный	-технические и санитарно-гигиенические требования к жилым помещениям; - физические характеристики (в т.ч. возможность технического обособления объекта); -владение прилегающей территорией для собственников жилья	-показатели рациональности использования жилищного фонда; - социально-экономическая характеристика проживающего населения; -оценка домов, находящихся в состоянии перенаселения; -потребности отдельных людей и групп населения; -наличие регламента проживания, устава, общественных организаций

Таким образом, авторское формирование научных представлений о факторах и условиях развития жилищных систем как объектах преимущественно регионального регулирования, сочетаемого и взаимодополняемого рыночными методами создает теоретическую основу для дальнейших исследований. Для определения региональных проблем реализации жилищной политики следует сформировать общее представление о методологических положениях и закономерностях регионального развития жилищных процессов.

Второй круг проблем, рассматриваемых в диссертации, связан с методологией формирования стратегии реализации жилищной политики региона на основе применения системно-эволюционного, институционального, синергетического и сценарного подходов и принципов.

Основным методологическим подходом, применяемым в экономических исследованиях, является системный подход, включающий в себя как метод научного познания совокупность ряда взаимосвязанных подходов (системно-элементный, -структурный и др.). Автор считает, что изучение современной жилищной системы может быть дополнено системно-эволюционным подходом, основанным на изучении социально-экономических интересов (эгоизма) субъектов территориальных рынков жилья (табл. 5) и механизмов их согласования, способствуя адекватной постановке проблем и выработке результативной жилищной политики.

Таблица 5

Структура и состав социально-экономических интересов

субъектов рынка жилья

Субъекты отношений	Социальный аспект	Экономический аспект
1. Домохозяйства	Удовлетворение потребности в жилье	Оптимизация затрат на приобретение и содержание жилья
2.Коммерческие организации 3.Некоммерческие организации	Удовлетворение потребности в жилье отдельных групп населения.	Обеспечение необходимого уровня прибыли Обеспечение покрытия расходов на строительство и эксплуатацию жилья.
4.Органы государственного регулирования	Обеспечение доступности жилья на всех территориальных уровнях	Оптимизация и рост эффективности бюджетных расходов на жилищный сектор экономики
5. Общество	Обеспечение социальной стабильности в обществе в процессе потребления жилищных благ	Формирование объектов жилой недвижимости, рост их капитализации